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Mixité des activités

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La mixité des activités réfère à la présence de différentes activités dans un même lieu : activités résidentielles et socioéconomiques (bureaux, commerces, institutions, services publics, parcs, etc.). Cette diversité s’observe à l’échelle de la rue (mixité horizontale) ou à l’intérieur d’un même bâtiment (mixité verticale). La mixité des activités d’un lieu entraîne l’utilisation de ce dernier à différentes fins (mixité d’usages) et est une condition essentielle à ce que l’entité urbaine à laquelle appartient ce lieu exerce une diversité de fonctions et devienne un milieu de vie complet. La notion de mixité s'oppose à celle de ségrégation des activités.

NB Cet article est très fortement lié à la localisation des activités. La lecture de l’article sur ce sujet est recommandée pour une compréhension plus complète des enjeux liés à la mixité des activités.

Un ingrédient des collectivités viables

La mixité des activités est un ingrédient essentiel à la création de milieux de vie complets puisqu’elle permet l’utilisation des lieux pour différents usages et à divers moments de la journée. En favorisant la convergence des activités et des parcours, elle donne au quartier et à la ville leur structure.

Mixité vs ségrégation des activités

La mixité des activités s’oppose à la ségrégation des activités où, pour limiter les conflits d’usages, on réserve des zones distinctes aux différentes fonctions : habiter, travailler, se récréer. La planification fonctionnaliste, issue de la Charte D’Athènes, a façonné les villes sur ce modèle depuis la deuxième guerre mondiale.

La ségrégation consommatrice d'espace
La ségrégation des activités repose sur l’accessibilité routière optimale de chaque zone. Elle est aujourd’hui largement tenue responsable des dysfonctionnements des villes. Plus consommatrice d’infrastructures de transport et d’espace, cette approche a eu pour effet d’éloigner les lieux de destination des milieux de vie et entre eux, d’accroître les distances à parcourir, d’accélérer l’étalement urbain et finalement d’entretenir le cercle vicieux de la dépendance à l’automobile. En réaction, de plus en plus nombreux sont les défenseurs du renforcement de la mixité des activités dans chaque secteur, et on commence à observer un changement dans les pratiques.

Le degré de mixité des activités

La mixité d’un lieu peut être plus ou moins intense. Le degré de mixité dépend de la diversité des activités en présence, de leur équilibre, ainsi que de l’échelle à laquelle on la considère.

À l’échelle de la rue ou du quartier

Une rue résidentielle ou encore un quartier d’affaires, accueillant ponctuellement une ou plusieurs autres activités, seront considérés comme modérément mixtes. À l’inverse, un centre-ville à la fois animé et habité bénéficie d’une mixité complète.

À l’échelle du bâtiment

Souvent appelée mixité verticale, elle consiste le plus souvent en une occupation commerciale du rez-de-chaussée, et des activités résidentielles ou de bureaux aux autres étages. La mixité verticale, lorsque associée à la compacité de l’environnement bâti, procure à un quartier un degré élevé de mixité des activités.

Les principaux avantages de la mixité

Meilleure utilisation du sol

Alors que le zonage fonctionnaliste accapare beaucoup d’espace, la création de milieux de vie complets, par le biais de la mixité, permet d’éviter ce gaspillage de territoire. La demande en infrastructures de transport y devient moins importante. De plus, la mixité permet une meilleure localisation des activités et contribue ainsi à éviter l’étalement urbain.

Accessibilité

Par la réduction des distances à parcourir, la mixité favorise l’accessibilité des activités à moindre coût pour tous, quel que soit le mode de déplacement. Dans un quartier mixte, les habitants parcourent 45 % moins de kilomètres en véhicule motorisé que dans un quartier monofonctionnel (Bailey, Mokhtarian et Little, 2008). D’autre part, l’éloignement d’un employeur des principales centralités est à la source d’une augmentation de la distance moyenne de navettage des employés, à raison d’environ 250 mètres par kilomètre d’éloignement (plusieurs auteurs, cités dans VTPI, 2011).

Synergies économiques

Une activité structurante, qui génère des flux importants, comme un hôpital ou un siège social, crée un effet d’entraînement qui permet aux activités socioéconomiques qui se localisent à proximité de profiter de son achalandage. Dans les pôles d’emploi américains, une entreprise a le potentiel de soutenir directement 15 % de sa surface en commerces (Gibbs, 2012). La concentration d’activités plus modestes, comme des commerces de proximité ou des immeubles d’habitations compacts, produit un effet similaire sur les autres activités présentes. Plus la mixité des activités est intense, plus elle est susceptible de renforcer leur résilience économique et de contribuer à la vitalité économique du quartier, voire de la ville en entier.

Soutien à la mobilité durable

La mixité crée les conditions favorables à la mise en place d’un système de transport en commun compétitif et structurant. Elle permet aussi d’encourager les déplacements actifs dont les bénéfices pour la santé publique (INSPQ, 2009) et la lutte contre les changements climatiques sont bien documentés.

Rentabilité des équipements et des services

Tous ces avantages contribuent en même temps à rentabiliser les investissements d’une municipalité dans les équipements publics, les services et les réseaux. En évitant l’étalement urbain, en réduisant les besoins de déplacement, en favorisant les transports collectifs et actifs et l’animation de l’espace public, la mixité contribue à minimiser les dépenses publiques par habitant.

Les conditions d’une mixité réussie

Densité résidentielle, commerciale et de bureaux

Une plus grande densité, soit le nombre de résidences, de commerces et de bureaux sur une même surface, favorise la proximité que vise la mixité. Il importe de ne pas négliger les résidences dans l’équation puisque la présence d’habitants a des avantages collatéraux : elle assure une animation urbaine plus continue; elle permet la viabilité de nombreux services de proximité (Héran & Brichet, 2003) et consolide ainsi les synergies économiques et surtout urbaines.

Compacité et échelle humaine

C’est à pied que la mixité s’appréhende le mieux. Un milieu de vie compact et à échelle humaine favorise une expérience urbaine conviviale, rendant la mixité intéressante et soutenant la mobilité durable.

La bonne intégration des activités dans la rue et dans le quartier est essentielle à ce que la mixité ait un impact positif pour le milieu, à ce qu’elle favorise, par exemple, l’accessibilité pour les piétons et améliore la convivialité du lieu. L’intégration repose notamment sur l’harmonie des gabarits, la qualité esthétique, ou encore l’interface avec la rue (ex : entrée sur le trottoir). Elle est également tributaire de la compatibilité des activités entre elles.

Perméabilité de la trame urbaine

La configuration des rues influence grandement le choix du mode de déplacement. Favorable aux déplacements actifs, une trame de rue perméable, composée de petits îlots et d’une configuration orthogonale, maximise l’animation des espaces publics et l’efficacité de la mixité.

Les obstacles à la mixité

Après plus d’un demi-siècle de ségrégation des activités, les obstacles au changement de paradigme sont multiples. Les milieux de vie existants, les plus en demande de mixité, présentent moins d’opportunités foncières et des valeurs foncières plus élevées que les terrains ouverts à l’urbanisation. La résistance au changement freine considérablement l’intensification de la mixité : dans les quartiers résidentiels, elle est essentiellement motivée par la demande de tranquillité, et ailleurs, par le refus de nouvelles contraintes.

Enfin, les outils de planification et de réglementation, dont le zonage, ont été conçus pour soutenir la ségrégation des activités et se révèlent peu adaptés pour l’épanouissement de milieux mixtes.

Où et comment renforcer la mixité ?

La mixité des activités, un principe universel ?

La remise en question de la ségrégation des activités a propulsé la mixité comme un enjeu de premier plan, voire une valeur universelle pour chacun des secteurs de la ville. Or, tous les milieux ne peuvent réunir les conditions pour que la mixité s’avère bénéfique : la mixité à intensité maximale n’est pas viable partout. Les secteurs périphériques, dont le bassin immédiat de population est plus faible, ne sont souvent pas à même de supporter la résilience à long terme des diverses activités.

La mixité doit être structurée

Soutenir la mixité des activités ne doit pas être un prétexte pour soutenir un développement non viable. Pour qu’elle porte fruit, la mixité doit être modulée en fonction du rôle des différents lieux de l’agglomération afin de structurer le territoire autour de centralités.

La nécessité de faire des choix

Renforcer la mixité suppose de changer les règles de localisation des activités pour modifier leur répartition sur le territoire, tout en créant des conditions favorables à leur pérennité.

Des centralités à renforcer ou à faire émerger

Pour structurer son territoire, une agglomération a avantage à intensifier en priorité la mixité de ses centralités (cœur de quartier, noyau villageois, centre-ville, etc.), tant à l’échelle de la rue que du bâtiment, sans pour autant marginaliser les habitations (Vivre en Ville, 2013). La mixité peut ainsi être un levier majeur de consolidation, de requalification et de revitalisation du territoire, comme l’illustre le cas du quartier St-Roch à Québec (Blais & Langlois, 2004).

Zones à ne pas renforcer

Certains secteurs présentent d’importants freins à leur transformation : une localisation excentrée, une faible densité, une trame de rues contrainte, un surdimensionnement, ou encore la présence d’activités incompatibles avec les milieux de vie. Les conditions ne sont pas assurées pour que l’intensification de la mixité y produise les résultats attendus. Au contraire, elle risque de contribuer à éparpiller les activités et à nourrir l’étalement urbain.

Ségrégation des activités incompatibles

Certaines activités, notamment des activités industrielles lourdes, sont par nature incompatibles avec les milieux de vie. Dans ces cas, la ségrégation est justifiée. Ces activités devraient être concentrées dans des zones dédiées, capables de contenir les nuisances ou le risque qu’elles impliquent.

Il faut toutefois se méfier du réflexe, fruits de décennies de ségrégation, de considérer les emplois et les services de facto incompatibles avec les habitations. Une bonne part des nuisances ne sont pas inhérentes aux activités mais plutôt liées à des choix d’implantation (design, retrait, etc.) ou d’utilisation (horaires, livraisons, stationnement, etc.). La réglementation municipale est capable de les désamorcer en encadrant les modalités d’intégration urbaine.

Solutions pour davantage de mixité

Le renforcement harmonieux de la mixité des activités requiert une forte implication de la municipalité et de la MRC, non seulement pour déterminer où concentrer les efforts, mais aussi pour créer un cadre qui le permette, l’encourage et en détermine les modalités. Cette réflexion doit tenir compte de toutes les échelles de la planification, de l’agglomération au bâtiment. Un tel cadre permet d’atteindre les meilleurs résultats s’il combine des outils incitatifs et réglementaires.

Incitation

Des incitatifs financiers, fiscaux, fonciers, ou encore des outils de promotion, comme les répertoires des lots et locaux vacants ou sous-utilisés, peuvent être mis en place pour encourager l’introduction d’activités manquantes ou la réalisation de projets mixtes. La Ville d’Ottawa a par exemple autorisé tous les usages compatibles dans les centralités, tout en encadrant leur intégration urbaine ; elle a aussi assorti la mixité verticale d’une augmentation des droits à construire.

Réglementation

Le zonage est un outil puissant qui peut être utilisé à contre-emploi de la ségrégation, en faveur de la mixité, et créer un cadre réglementaire qui assure l’intégration des activités dans les milieux de vie. Il peut alors être utilisé de manière permissive, par exemple en autorisant dans une zone donnée toutes les activités sauf celles qui sont incompatibles, ou au contraire, en listant l’intégralité des activités souhaitables (Boucher & Fontaine, 2011).

Des alternatives au zonage, mieux adaptées au développement de milieux de vie complets, ont été expérimentées. La réglementation sur les formes urbaines (form-based code) ne contraint plus les usages ni les activités, mais les gabarits, le design et l’atmosphère recherchée de la rue. Une approche similaire peut également être adoptée à partir d’outils traditionnels, si elle combine astucieusement le zonage, des programmes particuliers d’urbanisme (PPU) et des plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA).

De nombreux règlements d’urbanisme encouragent la mixité verticale, pour susciter l’animation et la vitalité des centralités. À Tübingen, dans le sud-ouest de l'Allemagne, le plan-cadre du secteur en requalification de la Südstadt a rendu obligatoire la mixité verticale, à l’échelle de chaque immeuble, dans les quartiers Loretto et Französisches Viertel. Il est interdit de construire un bâtiment composé uniquement d’habitations, si bien que les rez-de-chaussée sont occupés par des commerces, des entreprises de services, des bureaux de travailleurs autonomes ou des ateliers d’artisans (Schüssler, 2012).

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Références

BAILEY, Linda, Patricia L. MOKHTARIAN et Andrew LITTLE (2008). The Broader Connection Between Public Transportation, Energy Conservation and Greenhouse Gas Reduction. Rapport commandé par l’American Public Transportation Association, 29 p. [PDF]

BLAIS, Pierre et Mathieu LANGLOIS (2004). La réduction des émissions de gaz à effet de serre et l’aménagement du territoire – Guide de bonnes pratiques, ministère des Affaires municipales du Sport et du Loisir, 70 p. [PDF]

BOUCHER, Isabelle, et Nicolas FONTAINE (2011). L’aménagement et l’écomobilité, Guide de bonnes pratiques sur la planification territoriale et le développement durable. Ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire. [PDF] 232 p. (coll. « Planification territoriale et développement durable »)

CALTHORPE, Peter, et William FULTON (2001). The Regional City. Washington, Covelo, London : Island Press, 304 p.

GIBBS, Robert J. (2012). Principles of urban retail planning and development. Hoboken (NJ) : John Wiley & Sons, 227 p. [+info]

GUILLEMETTE, Éric (2010). La vision stratégique du développement, Guide de bonnes pratiques sur la planification territoriale et le développement durable, ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire, 67 p. (coll. « Planification territoriale et développement durable ») [PDF]

HERAN, Frédéric, et Marie BRICHET (2003). Commerces de centre-ville et de proximité et modes non motorisés, Rapport final, publication ADEME no 4841, 83 p. [PDF]

LAURIN, Claude, Stéphane MORIN, Simon LEMIEUX, Stéphanie LAURIER et Nora TOPALIAN (2014). « Cohabitation des commerces et des logements : une mixité repensée dans la tradition des commerces de coin », Urbanité, hiver 2014, p. 17-20.

QUÉBEC. INSTITUT NATIONAL DE LA SANTÉ PUBLIQUE [INSPQ] (2009). Indicateurs géographiques de l’environnement bâti et de l’environnement des services influant sur l’activité physique, l’alimentation et le poids corporel. Gouvernement du Québec. 113 p. [PDF]

QUÉBEC. MINISTÈRE DES AFFAIRES MUNICIPALES ET DE L'OCCUPATION DU TERRITOIRE (2010). Les orientations gouvernementales en matière d’aménagement. [En ligne]

SCHÜSSLER, Achim (2012). Copropriétaire d’un Baugruppe du Französisches Viertel, Tübingen (Allemagne). Entretien avec Vivre en Ville réalisé le 24 mai 2012 à Tübingen (Allemagne).

VICTORIA TRANSPORT POLICY INSTITUTE [VTPI] (2014). Land Use Impacts On Transport: How Land Use Factors Affect Travel Behaviors. 80 p [PDF].

VIVRE EN VILLE (2013). Bâtir au bon endroit : la localisation des activités et des équipements au service des collectivités viables. 107 p (coll. Outiller le Québec) [+info].