Les caractéristiques d’un quartier privé
Un lotissement à accès restreint
Elle est issue d’un projet immobilier visant à offrir un avantage aux acheteurs. Une clôture la ferme sur elle-même et protège l’homogénéité sociale des résidents comme la valeur des biens immobiliers (Le Goix, 2006).
La privatisation des espaces publics
Dans un quartier privé, l’espace normalement public est privatisé. Par ailleurs, la communauté prend en charge les prérogatives de la municipalité à cet égard, notamment la sécurité et la gestion des rues, des parcs ou des équipements.
Un régime de gestion privée
Enfin, elle est régie par une association de propriétaires contraignante, dotée de règlements permettant notamment de déterminer le profil des propriétaires et des locataires ainsi que les usages. Les compétences qu’assume la copropriété impliquent une participation financière importante des résidents.
Les motivations de l’auto-enfermement résidentiel
L’auto-enfermement résidentiel est un moyen de se mettre à l’abri du monde ordinaire, dans une dimension accessible seulement à certains humains (Degoutin, 2008), puisque l’extérieur est perçu comme une menace (Madoré, 2004).
Le prestige : un lieu et des services exclusifs
L'enceinte donne à une communauté triée sur le volet la jouissance exclusive d’un site exceptionnel et des services qui y sont associés. C’est aussi un signe extérieur de richesse.
L’entre-soi : la sélection des résidents
Le règlement de copropriété garantit une homogénéité sociale, qui crée un effet club. Il permet de discriminer les résidents en fonction de caractéristiques précises, qui peuvent concerner le niveau de vie, l’âge, les goûts, la religion ou les valeurs. Le règlement soumet de plus les résidents à des règles de vie qui encadrent et limitent la liberté individuelle (Le Goix, 2003) et assurent que les résidents adoptent les mêmes comportements (Degoutin, 2008).
La sécurité : le contrôle des visiteurs
L’accès au lotissement est contrôlé par un système de sécurité, qui peut aller d’une barrière légère à la présence de gardes armés (Charmes, 2011). L’objectif est d’interdire l’accès aux non-résidents pour protéger l’exclusivité du lieu et offrir un sentiment de sécurité, qui prend d’autant plus d’importance dans les contextes de violence urbaine. Provoquant une inquiétude globale, le sentiment de perte de contrôle sur son environnement est aussi un moteur de repli sur un milieu sécurisant qui garde les autres à distance (Madoré, 2004 ; Low, 2001).
Des enclaves problématiques ?
Les quartiers privés, porteurs de fantasmes (Degoutin, 2008), déclenchent des réactions tranchées d’adhésion ou de rejet. Les critiques portent avant tout sur leurs caractéristiques antiurbaines. Pourtant, ce modèle n'est que le symptôme de profonds dysfonctionnements urbains sur lesquels il faudrait plutôt s'attarder.
Des ghettos de riches ? : La ségrégation sociospatiale
Bien que les quartiers privés s’appuient sur la ségrégation, on ne peut pas parler de ghetto de riches : la plupart d’entre eux sont des lotissements dortoirs protégés où il ne se passe rien la journée et où, loin de former une communauté tricotée serrée, les voisins ne se parlent pas. Dans les pays du Sud et aux États‑Unis, de plus en plus de quartiers privés ciblent désormais la classe moyenne ou même défavorisée, que la police s’avère incapable de protéger. Le phénomène des quartiers privés est davantage un indicateur des inégalités que de repli sur sa communauté (Charmes, 2011).
La privatisation de l’espace public ? La crise de l’espace public
Le développement de tels quartiers répond parfois à des intérêts des municipalités. Ces dernières les planifient parfois par elles-mêmes, comme en Égypte, au Brésil ou en Chine. La privatisation de rues soulage en effet les finances municipales. Plusieurs villes-centres américaines s’accommodent aussi des quartiers privés pour leur capacité à retenir des ménages de la classe moyenne malgré l’appel de la banlieue (Charmes, 2011).
Une escalade sécuritaire ? La ville fonctionnaliste
Un ressort important du phénomène est le sentiment d’insécurité (Low, 2001). Pourtant, les mesures prises visent moins la sécurisation (souvent plus dissuasive qu’efficace) que la régulation des comportements de stationnement ou de circulation automobile, de regroupement d’adolescents, etc. Charmes (2011) en déduit que le succès de ces ensembles résidentiels relève du fait que le quartier n’est plus que rarement le lieu de vie principal des citadins et qu’il n’est plus en mesure de s’autoréguler.
Une approche prédatrice des fonds publics ? L’extension du secteur privé dans la production et la gestion des villes
Les plus grands quartiers privés sont des minivilles, dont l’évolution semble tendre vers la constitution en municipalités propres. Ils assument déjà une partie des prérogatives municipales et souhaitent s’arroger ainsi les subsides gouvernementaux. Cette tendance traduit la place croissante que prend le secteur privé dans la production et la gestion des villes et pousse à l’extrême le partenariat public-privé (Charmes, 2011).
Il faut comprendre les quartiers privés comme le symbole de l’utopie suburbaine, banale et discrète, qui promet une société et un environnement parfaits, maîtrisés, à l’abri de l’extérieur et de toute évolution indésirable (Degoutin, 2008).
Le Québec, un terreau favorable ?
Un état des lieux complet des quartiers privés fait encore défaut au Québec. On recense cependant des exemples québécois qui y ressemblent fortement.
À Rosemère, sur la rue du Jardin-des-Tourelles, les Jardins Valmer constituent un lotissement fermé avec un portail et une voie d’accès privée. Il est géré par un syndicat de copropriétaires. Un lotissement similaire existe à Mascouche : Les Villas des Cours de l'Étang sont réservées aux personnes de 50 ans et plus, bien que la rue ne soit pas fermée (ni de tenure privée). À Laval, le complexe de tours Aquablu, fermé et donnant accès à une marina privée, fait une sélection de ses résidents par le coût des logements.
De nombreux lotissements s’apparentent à des quartiers privés sans en remplir tous les critères, par exemple : les lotissements dans le golf du Parcours du Cerf à Longueuil, le Boisé des Augustines et les Jardins Mérici à Québec. La ligne est mince entre les quartiers privés et les complexes de condos dont les accès sont eux aussi contrôlés et qui offrent des voies et des équipements de loisirs à l'usage exclusif des résidents.
Aux États‑Unis, ainsi que dans de nombreux pays de l’hémisphère sud, le succès du concept repose en grande partie sur l’aspiration à un cadre de vie sécuritaire. En Europe, c’est la tentation de l’entre-soi résidentiel qui sert de moteur aux quartiers privés, mais l’espace public reste le lieu de la mise en scène du lien social. Faute de problèmes graves d’insécurité ou d’inégalités, le Québec n’est a priori pas un terrain fertile pour de tels ensembles résidentiels. Les promoteurs québécois estiment que le moteur de leur développement résiderait dans la qualité du milieu de vie offert et dans la recherche de l’homogénéité sociale plus que dans la fermeture et la privatisation.
