Recyclage des bâtiments

La réhabilitation des bâtiments a commencé à s’imposer à la fin des années 1960, en réaction à une vague de démolition du patrimoine bâti (Joffroy, citée par Laferrière, 2007), fruit de la combinaison de plusieurs facteurs :

• une portion importante du parc immobilier arrivée à désuétude (Drouin, 2012);
• le mouvement moderniste en urbanisme, prônant une rupture avec les styles et traditions du passé, entre autres par l’utilisation systématique de nouveaux matériaux (Merlin et Choay, 2009);
• la standardisation et la production industrielle dans la construction résidentielle.

L’intérêt pour le recyclage des bâtiments a encore augmenté au cours des dernières décennies, en partie dû à un regain d’intérêt pour le patrimoine bâti, mais aussi sous l’impulsion des préoccupations environnementales. Ces dernières influencent le marché immobilier, soit parce qu’elles forcent les promoteurs à tenir compte de considérations nouvelles comme les impacts environnementaux de leurs bâtiments, soit parce qu’elles améliorent la rentabilité de tels projets en leur donnant une plus-value.

Pourquoi recycler un bâtiment ?

Bien qu’il ne s’agisse pas de la solution unique, le recyclage des bâtiments présente de nombreux avantages tant pour les propriétaires que pour la collectivité. Il est donc nécessaire, dans l’intérêt collectif, de s’assurer que les décisions prises face à un bâtiment arrivé en fin de vie se basent sur des analyses les plus complètes possible.

Souvent, les bâtiments démolis sont considérés n’avoir plus aucune valeur à la suite d’une analyse basée sur une information incomplète, ne tenant pas compte, notamment, des externalités et de la valeur du bâtiment aux niveaux humain, social et culturel (Kohler et Yang, 2007; Bullen et Love, 2011). Selon certaines études, citées par Bullen et Love (2011), les bâtiments dont la démolition est nécessaire ne représentent que 0,5 à 1 % du parc immobilier, les autres ayant encore 30 à 50 ans de vie utile. Recycler un bâtiment peut certes représenter un coût équivalent, voire supérieur, à la reconstruction en neuf, mais l’opération peut néanmoins représenter des avantages collectifs à long terme, qui doivent être pris en compte dans la décision finale.

Environnement

Les avantages du recyclage de bâtiments sont particulièrement importants en termes environnementaux. Pour certains, il est au cœur d’une approche de développement durable liée à l’environnement bâti visant à réduire les impacts directs et indirects de la construction, notamment sur la consommation d’énergie et de ressources naturelles (Yong, 2012). Les décisions immobilières réellement durables doivent tenir compte non seulement des besoins immédiats, mais aussi des potentiels changements à venir (Bullen et Love, 2009).

Économie d’énergie

Une étude du National Trust for Historic Preservation (2011) a comparé l’impact du recyclage de bâtiments par rapport à la démolition suivie d’une reconstruction, à l’aide d’une analyse du cycle de vie. La construction d’un bâtiment requiert une énergie en dehors du chantier, entre autres pour l’extraction et le transport des matériaux, qu’on appelle l’énergie intrinsèque. Cette énergie est plus grande dans le cas d’une construction à neuf. Ainsi, même en gagnant 30 % d’efficacité énergétique, 35 à 50 années sont nécessaires pour compenser l’énergie intrinsèque d’un nouveau bâtiment par rapport à un bâtiment existant. Plus largement, le National Trust for Historic Preservation a évalué que pour une nouvelle construction, même dans un scénario d’efficacité énergétique 30 % supérieure à celle du scénario de base, entre 10 et 80 années sont nécessaires pour compenser ses impacts environnementaux, par rapport à un bâtiment recyclé, dépendant du type de bâtiment et de conversion opérée¹.

Économie de ressources naturelles

Entre 15 et 20 % des matières résiduelles générées au Québec en 2008 provenaient de la construction, la rénovation et la démolition dans le domaine du bâtiment (Recyc-Québec, 2009). Si les bâtiments ont une énergie intrinsèque, ils peuvent également être considérés comme un stockage de matériaux. Les démolir pour construire en neuf met une pression supplémentaire sur l’extraction de ressources naturelles. Les efforts dans le domaine du bâtiment durable peuvent être contrecarrés et la soutenabilité de l’environnement bâti, de ce fait, amoindrie (van Bueren et de Jong, 2007).

Réduction des coûts

Dans leurs prises de décision, les autorités municipales n’ont la plupart du temps que les analyses coûts-bénéfices commandées par les promoteurs immobiliers, lesquelles prônent bien souvent la démolition pour des raisons économiques individuelles et à court terme. Or, ces analyses ne tiennent habituellement pas compte des externalités : les coûts qui découlent de telles décisions et reviennent ultimement à l’ensemble de la collectivité.

Qui plus est, il peut s’avérer économiquement avantageux pour un promoteur de recycler un bâtiment plutôt que d’opter pour la démolition-reconstruction. Selon Shipley, Utz et Parsons (2006), le coût de la rénovation au mètre carré peut être moins élevé que la construction neuve dans certains cas, en particulier dans les domaines résidentiel et institutionnel. De plus, un des avantages de la rénovation est la possibilité d’un phasage qui permette de garder des locataires durant les travaux, et ainsi maintenir des revenus.

Même si l’amélioration de la performance environnementale d’un bâtiment peut générer des coûts supplémentaires, les économies subséquentes permettent de rapidement rentabiliser ces investissements (Bullen et Love, 2009).

Patrimoine

La protection du patrimoine bâti est un autre argument en faveur du recyclage des bâtiments. Cette notion a pris de l’importance au cours des dernières décennies, en particulier dans une optique de développement durable. Comme le stipule d’entrée de jeu la loi québécoise sur le patrimoine culturel, dont fait partie le patrimoine bâti, son objectif est « de favoriser la connaissance, la protection, la mise en valeur et la transmission du patrimoine culturel, reflet de l'identité d'une société, dans l'intérêt public et dans une perspective de développement durable ». La conservation du patrimoine peut générer de nombreuses retombées sociales, en particulier en ce qui a trait à l’identité collective, pourvu qu’il s’agisse d’un processus dynamique qui ne fait pas des richesses patrimoniales des objets figés dans le temps ou isolés du flux de la vie urbaine (Ville de Montréal, s.d.). Dans cette optique, un bâtiment recyclé doit être adapté pour s’intégrer au reste de l’environnement bâti et participer à son évolution.

Exemples

Nordkraft (Aalborg, Danemark)

Nordkraft est l’ancienne usine de production d’électricité d’Aalborg, dans le nord du Danemark. L’usine a fermé ses portes au tournant des années 2000. Dans le cadre d’une rénovation complète du vieux port de la ville, l’usine a été transformée en un centre culturel et de divertissement. Symbole d’un lourd passé industriel, la vieille usine n’était a priori destinée qu’à être détruite. Mais la réorientation de la ville vers l’économie du savoir a su inspirer une stratégie de redéveloppement axée sur le recyclage du patrimoine bâti, vu comme une ressource plutôt qu’une limite (Birket-Smith, cité par Ramsing, 2009).

Plusieurs exemples d’Europe et d’ailleurs montrent que de telles réutilisations sont possibles dans divers contextes. D’anciennes usines d’électricité ou silos à stockage ont donné de flamboyants projets de réhabilitation qui peuvent servir d’inspiration. Mais rien n’oblige que le produit final soit toujours aussi grandiose.

Technopôle Angus

Dans le cadre de la création du quartier Angus, sis sur les anciens ateliers de production et d’entretien du matériel ferroviaire du Canadien Pacifique à Montréal, la Société de développement Angus a décidé de rappeler le passé du site en conservant quelques éléments, dont le bâtiment central du pôle commercial du quartier. Ce recyclage a permis de réduire l’impact environnemental du projet immobilier tant du point de vue de l’énergie intrinsèque des bâtiments que de la production de gaz à effet de serre ou d’émanations acides (Athena Institute, s.d.).

Condition de réussite et obstacles

Amélioration des pratiques

Afin d’éviter des démolitions inutiles lorsque des obsolescences (techniques, formelles, réglementaires, etc.) se présentent, il importe de baser les décisions sur des analyses touchant l’ensemble du cycle de vie des bâtiments. Or, dans cette analyse, des besoins individuels et sociétaux s’affrontent souvent. À cet égard, Kohler et Yang (2007) suggèrent une approche basée sur la capacité de survie du bâtiment et de ses parties. Il s’agit d’évaluer une espérance de vie au bâtiment raisonnable du point de vue individuel pour le promoteur, tout en s’assurant que les éléments au fort potentiel de survie à ce cycle de vie soient facilement adaptables par la suite, dans le cadre d’un recyclage.

Pour l’heure, les idées sous-jacentes aux modèles issus des mouvements moderne et post-moderne ne s’intéressent qu’à la construction de bâtiments neufs (Kohler et Hassler, 2002). Sans doute n’est-ce pas étranger au fait que plusieurs architectes voient encore le recyclage de bâtiments comme moins prestigieux (Bullen et Love, 2011). D’autre part, les principaux obstacles au recyclage des bâtiments selon les promoteurs sont le niveau élevé d’incertitude lié à cette pratique, les problèmes liés au code du bâtiment, les exigences en matière de protection du patrimoine et la difficulté à trouver des professionnels qualifiés (Shipley, Utz et Parsons, 2006). Enfin, les promoteurs n’ont pas avantage à tenir compte des externalités, entre autres les coûts environnementaux.

Réunir les expertises

Le décloisonnement des pratiques et des expertises est de plus en plus mis de l’avant dans différentes sphères de la société. La construction ne fait pas exception et c’est particulièrement important dans le cas du recyclage des bâtiments. Un tel chantier peut s’avérer plus complexe que ne l’est la construction neuve, d’où l’importance pour un promoteur de combiner au sein même de son équipe plusieurs expertises. Comme le mentionne le promoteur de l’ensemble résidentiel Selby, à Montréal, cela lui permet de relever de multiples défis techniques et de gagner en efficacité.

Le rôle des gouvernements

Pour s’assurer que le recyclage d’un bâtiment fasse partie des options considérées et que, le cas échéant, l’opération soit une réussite, les politiques et les règlements sont essentiels, notamment pour internaliser les coûts environnementaux. Une attention particulière doit être portée à leur coordination, la prise en compte des barrières à leur application, et la combinaison des règlements avec des incitatifs (NTHP, 2011; van Bueren et de Jong, 2007). De plus, pour répondre au manque de professionnels qualifiés, il est impératif que des programmes de formation soient mis en place et que les organisations qui s’activent déjà en ce sens au Québec soient soutenues dans leurs efforts.