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Compacité / Densité

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Densité et compacité sont deux notions indissociables si l’on veut réellement tirer profit de leurs avantages. La densité brute se rapporte au nombre de logements sur une superficie donnée, peu importe la forme et l’agencement des bâtiments et des espaces publics ou privés. La compacité, quant à elle, réfère au rapport entre les surfaces bâties et non bâties. Il s’agit d’une manière d’occuper le territoire, de façon à créer des liens (physiques et sociaux) en limitant les vides et les discontinuités. La compacité permet de créer des milieux de vie à la fois denses et conviviaux, respectueux de l’échelle humaine et favorables à la création d’une ville des courtes distances. Ce mode d’occupation du territoire se veut une réponse aux problèmes engendrés par l’étalement urbain.

La ville compacte, un modèle éprouvé

La ville compacte n'est pas un concept inédit. Historiquement, les quartiers construits avant la Seconde Guerre mondiale et la démocratisation de l’automobile qui la suivra s’illustrent par la compacité de leur forme urbaine. Ils se caractérisent par un cadre bâti généralement continu, des immeubles mitoyens, un faible recul des bâtiments par rapport à la rue, des rues étroites, ainsi qu’une mixité des activités et des usages.

Les quartiers compacts s’illustrent par leur densité résidentielle élevée qui permet d’y offrir un large éventail de services publics et un réseau de transport collectif étendu, et cela sans perdre leur échelle humaine. En ce sens, ils constituent une inspiration pour des courants urbanistiques comme le nouvel urbanisme.

La densité et ses avantages

La densité résidentielle, généralement exprimée en logements/hectares, peut être évaluée de deux façons différentes :

  • La densité résidentielle nette ne considère que les espaces constructibles du quartier (excluant les activités non résidentielles et les espaces publics) et ne peut être utilisée que pour évaluer la rentabilité des investissements effectués sur les sites privés.

  • La densité résidentielle brute se définit comme le rapport entre le nombre de logements d’un quartier et la superficie totale de ce dernier (incluant les activités non résidentielles et espaces publics). Elle fournit un portrait global d’un quartier et peut être utilisée pour évaluer la rentabilité des infrastructures et des équipements publics.

De plus en plus de municipalités, au Québec comme ailleurs, affichent une volonté de densifier l’occupation de leur territoire. Un développement urbain plus dense est une réponse à de multiples préoccupations, certaines touchant plus spécifiquement le Québec :

La densification peut décrire des types d’interventions urbaines très variés, allant de l’insertion de bâtiments dans des quartiers déjà construits à la reconstruction entière de friches urbaines. La densité seule est toutefois une mesure qui donne peu d’indications sur la forme bâtie, puisqu’elle se rapporte au nombre de logements sur une superficie donnée, peu importe la forme et l’agencement des bâtiments et des espaces publics ou privés. Plusieurs formes urbaines ou types de bâtiments peuvent permettre d’atteindre des densités équivalentes sans pour autant apporter les mêmes bénéfices.

La compacité pour une densité à échelle humaine

Différentes formes pour la même densité – Source : Vivre en Ville, inspiré de Urban Task Force, 1999
Toutes les formes de densification n’amènent pas les mêmes bénéfices, tant en matière de qualité du milieu urbain que de réponses aux enjeux soulevés précédemment. Plusieurs exemples de secteurs denses, réalisés en sol québécois, nourrissent les réticences : secteurs de walk-up construits le long des autoroutes, tours de logements mal intégrées aux quartiers environnants, espaces publics et privés négligés, végétation détruite (arbres matures coupés), etc. De ce fait, l’intention de densifier se heurte parfois à l’opposition de résidents établis à proximité, qui redoutent une augmentation de la circulation, une perte d’ensoleillement ou de vue, une incompatibilité des nouveaux bâtiments et des anciens, etc. (SCHL, 2004).

Certaines formes bâties associées à la densité, comme l’édifice de grande hauteur, marquent l’imaginaire collectif et suscitent une certaine appréhension. La compacité permet pourtant de recueillir tous les bénéfices de la densification tout en protégeant l’échelle humaine et la qualité des milieux de vie.

Compacité et qualité du milieu de vie

Compacité, proximité et mixité des activités : combiner les efforts

Un environnement qui allie compacité et mixité favorise l’accès, pour ses résidents, aux différents commerces et services, en particulier ceux de proximité, auxquels la population a recours fréquemment voire quotidiennement. L’objectif est de créer des milieux de vie complets. Il est ainsi possible d’offrir un accès équitable aux différentes activités (commerces, emplois, institutions publiques, etc.) en assurant leur cohabitation entre elles ainsi qu’avec les secteurs résidentiels. Cela favorise l’émergence d’une ville des courtes distances et permet de soutenir les déplacements non motorisés et le transport collectif (Banister et Hickman, 2006).

La compacité : pour des milieux de vie à échelle humaine

Favoriser les interactions sociales

Relation confortable entre la largeur de la rue et la hauteur des bâtiments – Source : Vivre en Ville
La perception des dimensions est un élément clé à ne pas négliger dans la conception de milieux de vie à échelle humaine, et la compacité s’inscrit parfaitement dans cette optique. Naturellement, l’œil ne perçoit plus les détails au-delà de 25 mètres (Gehl, 2012). La hauteur des bâtiments, de même que la largeur des rues, devraient donc être pensée en conséquence créer un environnement bâti qui favorise l’appropriation de l’espace public de multiples façons par les résidents. La rue, par exemple, plutôt que d’être conçue uniquement comme une voie de circulation, reprend son rôle d’espace public à part entière, réduisant ainsi les nuisances associées à l'intensité de la circulation automobile, lesquelles ont des conséquences majeures sur le réseau social des habitants d’un quartier (Appleyard, 1981).

Encadrer harmonieusement l’espace

La compacité permet aussi au cadre bâti d’encadrer harmonieusement l'espace public. À cet égard, le rapport entre la largeur de la rue et la hauteur des bâtiments qui la bordent est un élément clé. L'encadrement est généralement jugé confortable lorsque la hauteur des bâtiments est de 2 à 2,5 fois celle de la largeur de la rue. Lorsque la rue est plus large, d’autres éléments peuvent compenser, comme la présence d’une rangée d’arbres (Carmona et al., 2003).

La qualité du cadre bâti : un complément essentiel à la compacité

L’expérience vécue par les gens qui fréquentent un quartier dépend également de la qualité des espaces publics ainsi que de celle des bâtiments et des espaces privés associés, tant du point de vue esthétique que de la fonctionnalité et des matériaux utilisés. Dans un milieu compact, les coûts de construction et d’entretien des bâtiments, des infrastructures et des réseaux sont moins élevés pour chaque ménage desservi. Les économies ainsi réalisées peuvent être réinvesties dans la qualité des espaces publics et privés.

Espaces publics

La quantité d’éléments visuels, et surtout la qualité du mobilier urbain, sont essentiels à une expérience agréable des espaces publics. Il s’agit d’assurer des caractéristiques physiques favorables à l’animation de l’espace public afin de jouer sur le sentiment de sécurité et de confort (Carmona et al., 2003). Dans un milieu de vie complet, la rue assure pleinement son rôle d’espace public et non seulement celui de voie de circulation, grâce à des mesures d'apaisement et de modération de la circulation permettant d’augmenter la sécurité et le confort des piétons.

Bâtiments

La qualité des bâtiments est tributaire à la fois de leur interaction avec l’espace public et de la qualité des espaces privés. Une attention particulière doit être portée aux façades, surtout au niveau de la rue, puisqu’elles sont l’interface entre l’espace public et l’espace privé (Gehl, Kaefer et Reigstad, 2006).

Espaces privés

Il est possible de mettre en commun et partager les espaces privés, permettant ainsi aux habitants des quartiers compacts de bénéficier de cours aménagées et remplaçant avantageusement le terrain de la maison individuelle.

Enfin, favoriser la diversité de logements, tant au niveau de l’architecture que des types et des modes de tenure, permet de répondre aux besoins et aspirations de tous les ménages. Il s’agit à la fois d’une stratégie pour assurer l’équité et créer un meilleur sentiment d’appartenance au quartier.

Des espaces naturels aux multiples fonctions

Dans la conception de milieux de vie compacts et de qualité, on ne peut négliger les espaces naturels. Les parcs et les espaces verts en général viennent ponctuer l’environnement urbain d’endroits de repos et de contact avec la nature. Ils viennent également compenser l’absence de cours privées pour certains ménages. Ils font ainsi partie des éléments essentiels pour rendre la compacité acceptable et vivable. La plus grande densité des milieux compacts concourt d’ailleurs à rendre plus abordable pour la collectivité la création d’espaces naturels et publics de qualité.

Les parcs de Vauban, à Freiburg im Breisgau (Allemagne) offrent un contact avec la nature et un espace de socialisation et de jeu – Source : Vivre en Ville
Là n’est pourtant pas le seul intérêt des espaces naturels. La végétation procure plusieurs bénéfices pour l’être humain, notamment sur la santé, tant physique que mentale. Qui plus est, elle peut être mise à profit pour renforcer l’organisation spatiale, contribuer à une plus grande intelligibilité des lieux et répondre à la problématique environnementale des milieux construits. Pratiquer un urbanisme végétal, c’est-à-dire s’assurer que les espaces naturels (coulées vertes, boisés, éléments de relief, ruisseau, etc.) jouent un rôle dans la structuration du milieu bâti, permettant entre autres de créer des liens écologiques au sein de la ville, tout en offrant des espaces récréatifs.

Mise en œuvre

De l’urbanisme fonctionnaliste à l’urbanisme de projet

Les municipalités ont un rôle actif à jouer dans l’aménagement de milieux de vie compacts. Plusieurs outils sont à leur disposition afin d’encadrer et d’orienter la construction des quartiers qui les forment. La pratique de l’urbanisme, ainsi que les documents de planification et la réglementation qui l’accompagnent, devraient d’ailleurs être revus en tenant compte des limites atteintes par l'urbanisme fonctionnaliste qui fait du zonage l'outil de base de la conception de la ville, et qui conduit inévitablement à la ville éclatée, antithèse du milieu de vie compact et complet. En se dotant d’abord d'un projet de ville, conçu en confrontant la vision d'avenir imaginée par la collectivité aux formes urbaines qu'il est souhaitable de mettre en place, les municipalités seront plus en mesure de se doter d'une réglementation permettant véritablement d'assurer la cohérence des interventions individuelles proposées sur leur territoire (exercices de planification détaillée : projets de design urbain, projets immobiliers). Elles peuvent également utiliser activement leur réserve foncière, en se portant acquéreuses, par exemple, de terrains qu’elles souhaitent voir se développer, pour s’assurer du respect de leur vision.

Oser la planification aux échelles du quartier, de la rue, du bâtiment

À l’heure actuelle, les règlements d’urbanisme fixent généralement des marges de recul avant et des marges latérales, des largeurs minimales pour les terrains, et des emprises routières souvent très larges, autant d’éléments qui limitent la possibilité de mettre en place les caractéristiques de la compacité. Les exigences en matière d’espaces de stationnement ont elles aussi un impact contre-productif. Quand elles ne se répercutent pas tout simplement par une utilisation non optimale de la surface au sol, elles augmentent le coût et compliquent les choix de configuration des bâtiments.

Les conséquences d’une réglementation mal adaptée, comme c’est le cas un peu partout en Amérique du Nord, peuvent être nombreuses : trame urbaine discontinue, abondance de stationnements qui dégrade l’espace public, bâtiments peu diversifiés et mal intégrés à leur environnement, etc.

En fonction de sa vision, une municipalité peut prévoir, tant à l’échelle du quartier que de l’îlot, la trame de rues, les marges de recul, les minimums ou maximums de cases de stationnement prévus, les interactions entre les espaces publics et les espaces privés, les gabarits des bâtiments, etc. C’est ainsi que l’administration peut mettre en place les balises qui favoriseront la compacité et les éléments nécessaires à la qualité du milieu de vie.

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Références

APPLEYARD, Donald (1981). Livable streets. Berkeley : University of California Press, 364 p.

BANISTER, D., et R. HICKMAN (2006). « How to Design a More Sustainable and Fairer Built Environment: Transport and Communications ». IEE Proceedings of the Intelligent Transport System, vol. 153, no 4, p. 276-291.

CARMONA, Matthew, Tim HEATH, Taner OC et Steve TIESDELL (2003). Public Places, Urban Spaces: The Dimensions of Urban Design. Amsterdam : Architectual Press, 312 p.

GEHL, Jan (2012). Pour des villes à échelle humaine. Montréal : Éditions Écosociété, 212 p.

GEHL, Jan, L. J. Kaefer et S. Reigstad (2006). « Close Encounters With Buildings ». Urban Design International, Vol. 11, no 1, p. 29-47.

SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUE ET DE LOGEMENT [SCHL] (2004). « Études de cas sur la densification résidentielle : projets réalisés », Le Point en recherche. [PDF] 12 p.

VIVRE EN VILLE (2014). Objectif écoquartiers : Principes et balises pour guider les décideurs et les promoteurs. [PDF] 64 p. Aussi [En ligne].