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Autopromotion

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L’autopromotion est une démarche immobilière, accompagnée par des professionnels, qui permet à un groupe de personnes, physiques ou morales, d’accéder à la propriété en investissant ensemble dans un projet conçu spécifiquement pour répondre à leurs besoins en termes d’espace et de financement, sans l’intermédiaire d’un promoteur. Le groupe d’autopromotion assure alors la maîtrise d’ouvrage, c’est-à-dire qu’il fixe les besoins et les objectifs du projet, gère le budget et le calendrier de réalisation, mais sans s’occuper de la réalisation des travaux.

Le concept et son origine

La formule est née en Allemagne, où les Baugruppen sont aujourd’hui des acteurs bien connu du secteur de l’habitation. La construction d’habitats participatifs n’est ni nouveau ni propre à l’Allemagne. Cependant, l’innovation des villes du Baden-Württemberg réside dans la mise en place d’une structure officielle reconnaissant les groupes d’autopromotion comme acteurs du développement immobilier et encadrant leur fonctionnement.

La cuisine commune de Cohabitat Québec – Source : Centre de l'environnement – Carl M. Perreault
Certaines villes allemandes se sont ensuite appropriées le concept afin d’atteindre leurs objectifs spécifiques : la création de nouvelles formes d’habitation, la diversité architecturale, le logement abordable, la lutte contre l’exode des jeunes familles, la construction éco-énergétique, ou encore la revitalisation de certains secteurs (Empirica Institute, 2011).

Ainsi, la forme que prennent les projets d’autopromotion peut varier énormément. Il peut s’agir d’un seul immeuble multifamilial ou d’un ensemble de maisons, réunissant de quelques unités à quelques dizaines d’unités, d’architecture simple ou complexe, et comprenant ou non des espaces mutualisés (ex: buanderie, salle de réception, chambre d’ami, etc.).

Le fonctionnement

L’autopromotion est un concept à géométrie variable. L’ensemble des paramètres peut varier en fonction des préférences collectives des individus qui choisissent de s’engager librement dans cette démarche avec d’autres acquéreurs.

Le degré d’implication des acheteurs varie d’un groupe à l’autre, selon le niveau de décisions prises par le groupe ou laissées aux professionnels qui les accompagnent, et selon le niveau d’interaction souhaité entre les habitants du projet au terme de la construction. Certains groupes impliquent peu d’interactions en dehors de rencontres liées à des prises de décision, un peu à l’image de la copropriété telle qu’on la connaît au Québec. À l’autre bout du spectre, on retrouve des groupes d’autopromotion où la vie communautaire est importante et où, parfois, plusieurs espaces sont mis en commun. C’est d’ailleurs ce qu’illustrent les trois termes allemands : Baugruppe (groupe de construction), Bauherrengemeinschaft (collectivité de maîtres d’ouvrage) et Baugemeinschaft (Communauté de construction). Ce dernier terme correspond davantage au concept de cohabitat (cohousing), mieux connu en Amérique du Nord, où la dimension du « vivre ensemble » est plus importante (Le Mouël, 2011).

Le temps de réalisation

La concrétisation d’un projet d’autopromotion prend généralement de 3 à 10 ans entre le moment où un groupe se rencontre pour la première fois et la livraison finale des unités (EcoAttitude, 2010; McCamant et Durrett, 2011; Barrère 2012). Les projets à caractère très collectif, prennent davantage de temps. Dans les projets de type grand public, la livraison des unités s’effectue de 2 à 4 ans après le début des démarches.

L’encadrement professionnel

Pour qu’un projet d’autopromotion parvienne réellement à des économies en temps et en argent, il peut être préférable, voire nécessaire, que le groupe soit accompagné par un professionnel : l’assistant à la maîtrise d’ouvrage. Celui-ci est en mesure de conseiller les acquéreurs, mais aussi de vulgariser les différents enjeux et de transcrire en termes techniques les souhaits énoncés tout en respectant les moyens financiers établis (McCamant et Durrett, 2011). Dans certains cas, il ne s’acquittera que de tâches strictement techniques concernant les étapes de réalisation.

La formation des groupes d’autopromotion

Les membres d’un groupe d’autopromotion doivent faire preuve de volonté et de détermination, avoir la capacité d’agir en collaboration, disposer d’une disponibilité personnelle conséquente avec la nature spécifique du projet, et pouvoir assumer les responsabilités et les risques financiers qui accompagnent la démarche (Baugemeinschaft-Berlin, 2013). Toutefois, plus la démarche est connue et que la municipalité s’ajuste en fonction des expériences vécues et plus les embûches diminuent. Ainsi, le public cible de l’autopromotion s’élargit à mesure que l’expertise se développe sur le terrain et que les risques associés à la démarche diminuent.

En Allemagne, où la démarche est désormais bien connue de la population, plusieurs plates-formes existent pour faire connaître les projets en démarrage ou potentiels, soit par des groupes eux-mêmes ou par les municipalités, comme c’est le cas à Böblingen ou Hamburg.

Les avantages de l’autopromotion

Cette démarche immobilière gagne en popularité dans plusieurs régions du monde en raison des nombreux avantages qu’elle comporte pour les acheteurs et les municipalités, ainsi que certains commerces et organismes.

Bénéfices pour les acheteurs

Des bases solides pour le syndicat de copropriété – Source : Vivre en Ville
L’autopromotion permet de mutualiser les coûts de construction et de profiter d’un meilleur pouvoir d’achat qu’un individu seul ne pourrait avoir. D’autre part, elle permet d’accéder à une propriété personnalisée à prix coûtant, en épargnant sur les frais de marketing et la marge bénéficiaire d’un promoteur (Schüssler, 2012). Ces économies peuvent atteindre jusqu'à 20 % du coût de revient des unités pour un produit comparable. Elles peuvent être réinvesties dans un meilleur choix de localisation, de l’espace supplémentaire, des matériaux de construction de qualité supérieure ou des équipements écoénergétiques. En Allemagne, les Baugruppen contribuent grandement à la construction écologique ainsi qu’aux techniques d’efficacité énergétique dans le secteur de l’habitation (CERDD, 2008; Forum Vauban, s.d.).

D’autre part, l’autopromotion facilite l’appropriation du logement et du quartier, grâce au contrôle des caractéristiques du projet (revêtement du bâtiment, insonorisation, taille des pièces, localisation du site, etc.) et à la démarche participative qui permet aux acheteurs de faire connaissance avant de prendre une décision financière. L’expérience de groupe acquise lors de la conception jette les bases d’un bon fonctionnement du syndicat de copropriété.

L'autopromotion favorise la diversité architecturale – Source : Vivre en Ville

Les bénéfices pour les municipalités

Pour les municipalités, l’autopromotion permet d’augmenter la diversité du cadre bâti : typologie des logements et diversité architecturale. Elle est également favorable à la mixité des usages et la mixité sociale. Contrairement aux promoteurs qui se spécialisent soit dans le résidentiel, soit dans le commercial, mais rarement dans les deux à l’intérieur d’un même bâtiment (Barrère, 2012), les membres d’un projet peuvent souhaiter répondre à plusieurs besoins en attribuant des locaux au rez-de-chaussée pour une petite épicerie, un café ou un Centre de la petite enfance. Une association entre un organisme du secteur de l’habitation et un groupe d’autopromoteurs peut mener à l’ajout de certaines unités de logements abordables.

Le projet de la Südstadt
Dans les années 1990, la Ville de Tübingen a entamé la réhabilitation de la Südstadt, une ancienne friche militaire qui forme aujourd’hui deux quartiers: Loretto et le Französisches Viertel. La Ville a rapidement constaté que le promoteur privé ne parvenait pas à une diversité architecturale telle qu’elle l’aurait souhaitée, alors que le projet initié par le Baugruppe s’est traduit par une réelle valeur ajoutée pour le quartier, en raison du style architectural unique qu’il proposait, ainsi que de la mixité verticale. L’immeuble est en effet adapté aux besoins variés de 40 ménages distincts (Schüssler, 2012).

Dans le cas où certains sites déjà viabilisés sont vacants et n’intéressent pas les promoteurs immobiliers, favoriser l’autopromotion sur ces sites peut être une façon pour les municipalités de rentabiliser leurs réseaux, infrastructures et équipements. Cela répond en plus à un besoin en habitation. En 2006, 59,6 % des personnes ayant l’intention d’acheter dans la région de Montréal ont signifiés préférer un quartier établi. Cette intention est encore plus prononcée pour les logements multifamiliaux. (Figure 2)

Figure 1 : Profil des personnes ayant l’intention d’acheter selon le type de quartier recherché, RMR de Montréal, 2006 – Source : SCHL, 2006

Le projet K’hutte (Strasbourg, France)
Situé dans l’Écoquartier de la Brasserie à Cronenbourg, K’hutte est l’un des nombreux projets d’autopromotion qui verra le jour à Strasbourg, suite à un appel de la Ville à formation de groupes d’autopromotion. Le projet n’a bénéficié d’aucune subvention directe. Cependant, la Ville avait identifié des terrains qu’elle allouait aux groupes d’autopromotion et leur a garanti la réservation du terrain pendant deux ans, leur permettant de développer leur projet avant de l'acquérir. Au cours de cette période les membres du projet n'ont donc dû assumer aucun frais municipaux reliés au terrain (Strasbourg.eu, 2013).

Réponse potentielle aux enjeux du marché immobilier au Québec

Au Québec, la hausse des valeurs foncières incite les acheteurs à partager le coût des terrains, ce qui explique en partie la popularité grandissante des condos. Il ne s’agit cependant pas toujours d’un choix pleinement assumé, mais bien d’une solution à court terme, puisque plusieurs besoins restent insatisfaits.

À l'heure actuelle il est bien sûr possible de personnaliser quelques éléments de son condo, tels que la céramique de la salle de bain ou le comptoir de la cuisine, mais le plan intérieur des logements demeure standardisé. La localisation et l’orientation du bâtiment, de même que le choix des matériaux et la taille des pièces demeurent également hors de la portée de l'acheteur. Ses choix sont limités aux produits semi-finis offerts sur le marché.

Parmi les principales raisons évoquées par des consommateurs de la région de Montréal pour reporter un achat immobilier en 2006, 48,1 % ont évoqués des prix trop élevés et 7,6 % une offre inadaptée à leur besoin en matière de logement et de localisation (SCHL, 2006). D’ailleurs, un premier projet québécois d’autopromotion, Cohabitat Québec, a déjà vu le jour à Québec. Et au moins un autre est en démarrage à Montréal.

Entre le resserrement des règles hypothécaires, la croissance anticipée des taux d'intérêt et le niveau élevé des valeurs foncières, l'autopromotion apparaît comme un moyen intéressant de combler certains besoins immobiliers au cours des prochaines années. À Freiburg im Breisgau, l’expérience des Baugruppen se serait développée à une période où les promoteurs se montraient plus prudents devant un marché immobilier en déclin (Little, 2006; EcoAttitude, 2010).

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Références

BARRÈRE, Bertrand (2012). Entretien avec Vivre en Ville, Tübingen, 24 mai 2012.

BAUGMEMEINSCHAFT BERLIN (2013). Bauträger oder Baugruppe ? [En ligne]

CENTRE RESSOURCE DU DÉVELOPPEMENT DURABLE [CERDD] (2008). Freiburg : Les habitants au cœur de la décision. Loos-en-Gohelle (France) : CERDD. [PDF] 24 p.

ECOATTITUDE (2010). « Tübingen : 3 éco-quartiers en 10 ans ou comment conjuguer volonté politique et engagement citoyen ». Communication faite à Genève le 25 janvier 2010. [PDF] 93 p.

EMPIRICA INSTITUTE (2011). Auswertung der Städteumfrage 2011 des Bundesverbandes Baugemeinschaften e.V. [PDF] 13 p.

FORUM VAUBAN (s.d.). Setting New Strandards. [En ligne]

FREIBURG IM BREISGAU (2013). Drucksache G-13/139 Beschlss-Vorlage [Baugebiet Gutleutmatten], 29 p.

LE MOUËL, Zoé (2012). Logement social et habitat groupé : Le cas du Village Vertical à Villeurbanne et du projet « Wohnen Mit Uns » à Vienne (Autriche). Projet de fin d’études, Université de Tours. [PDF] 87 p.

LIETAERT, Matthieu (2012). Le Cohabitat : Reconstruisons des villages et des villes. Charleroi : Éditions Couleurs Livres asbl, 153 p.

LITTLE, Joseph (2006). Baugruppe : A Paradigm shift in procurement – building sustainable urban communities. [PDF] 17 p.

MCCAMANT, Kathryn et Charles DURRETT (2011). Creating Cohousing: Building Sustainable Communities. Gabriola Island (BC, Canada) : New Society Publisher, 320 p.

SCHÜSSLER, Achim (2012). Copropriétaire d’un Baugruppe du Französisches Viertel, Tübingen (Allemagne). Entretien avec Vivre en Ville, Tübingen, 24 mai 2012.

SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUE ET DE LOGEMENT [SCHL] (2006). Intention des consommateurs d’acheter ou de rénover une habitation : Montréal - Tableaux sur les intentions 2006, 71 p. (coll. « Le marché de l’habitation »)

SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUE ET DE LOGEMENT [SCHL] (2012). « Tout sur la copropriété ». Présentation dans le cadre de la Conférence sur les perspectives du marché de l’habitation, Montréal, 20 novembre 2012

VILLE ET COMMUNAUTÉ URBAINE DE STRASBOURG [Strasbourg.eu] (2013). Habitat participatif : Une nouvelle voie d’accès au logement. [PDF] 20 p.