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Cohabitat Québec

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Groupe et projet d'autopromotion à Québec

Cohabitat Québec est un projet d’habitation hors du commun et innovant réalisé en autopromotion. Il comprend 42 unités privées diversifiées auxquelles s’ajoutent des espaces et des équipements communs. Élaboré par un groupe désirant concilier une riche vie communautaire avec la propriété privée, le projet permet l’échange et la solidarité entre les membres ainsi qu’un mode de vie écologique. Situé sur la rue Louis-Jetté dans le quartier Saint-Sacrement à Québec, le projet de Cohabitat Québec est le premier de ce type au Québec et sa réalisation, considérée comme un succès sur plusieurs plans, est le fruit d’un processus de longue haleine où il a fallu tracer la voie.

Un premier projet pour le Québec

Tableau A. Description synthèse du projet de Cohabitat Québec

Élaboration du projet
(du recrutement des premiers membres du groupe jusqu’à l’inauguration des bâtiments)
2004 à 2013
Nombre de logements 42 logements
10 maisons de ville
32 appartements
Nombre d’habitants adultes | enfants(2016) 65 adultes | 40 enfants
Superficie du terrain 10 854 m2
Superficie construite (planchers) 5 518 m²
Densité du projet 57,5 log./ha
Stationnement
cases de stationnement individuel
cases réservées pour l’autopartage
ratio de stationnement par logement
22 cases
2 cases
0,5 case/log.
Taille des logements
en nombre de chambres / superficie du logement
superficie moyenne des logements
de 1 chambre / 67 m2 à 6 chambres / 195 m2
100 m2
Coût total du projet 11,2 millions $
Éventail des prix des logements à l’achat (2013) De 215 000$ à 418 000$

LA FORMATION D'UN GROUPE D'AUTOPROMOTION À QUÉBEC

À la base du projet, une initiative personnelle

Michel Desgagnés, un résident de Québec, est l’instigateur du projet de Cohabitat Québec. Inspiré par une tournée des cohabitats (cohousing communities) américains et canadiens, il cherchait un milieu favorable à l’adoption d’un mode de vie différent de celui rendu possible par les immeubles à condos conventionnels et autres types d’habitations s’y apparentant. Il aspirait à une vie plus communautaire axée sur le partage et le développement durable, mais où la vie privée aurait toute sa place.

En 2004, il lance avec sa conjointe un appel aux intéressés pour créer un écovillage urbain et communautaire à Québec. L’appel est lancé à toute personne, famille ou ménage désirant être propriétaire-occupant mais vivre en communauté, partageant des valeurs sociales et écologiques et souhaitant vivre dans un milieu convivial bâti à leur image. Des rencontres sont ainsi organisées afin de recruter des membres pour le projet.

Un désir commun : combler un besoin de vie en communauté

Les personnes qui se présentent aux rencontres d’information partagent les mêmes désirs de vie en communauté et de partage. C’est essentiellement les valeurs communautaristes qui motivent les aspirants cohabitants. Différents types de ménages démontrent de l’intérêt pour le projet : des couples avec et sans enfants, des personnes seules actives ou retraitées, etc. Ils y voient un moyen d’enrichir leurs relations interpersonnelles et intergénérationnelles. Pour certains, il s’agit d’un moyen d’être mieux entourés, par exemple pour des personnes seules ou des ménages dont la famille réside à l’étranger (Laberge, 2014).

Briser l’isolement des personnes âgées, en misant sur l’intergénérationnel

L’aspect intergénérationnel est rapidement mis de l’avant dans le projet, puisque l’on souhaite que les familles avec de jeunes enfants et les personnes plus âgées se côtoient. Ce principe est à l’opposé du concept de résidence pour personnes âgées, l’option la plus commune pour briser l’isolement de ces personnes, et fait office de vent de fraîcheur pour certains intéressés.

Les prérequis : l’implication et l’engagement

Les personnes qui s’intéressent au projet de Cohabitat Québec doivent avoir les ressources financières nécessaires pour investir dans un projet immobilier, soit des revenus de moyens à élevés. Certains sont d’ailleurs particulièrement intéressés d’accéder à la propriété de façon collective, une voie en principe plus abordable que la propriété individuelle conventionnelle.

Autre prérequis implicite : de fortes aptitudes sociales et une capacité de s’impliquer sont essentielles, puisque le mode de vie collectif et l’élaboration du projet nécessitent une intense collaboration de la part de tous les membres. Les projets de cohabitat peuvent être complexes et de longue haleine; la motivation, la persévérance et l’engagement sont des atouts indéniables pour toute personne intéressée par cette voie.

Le groupe de Cohabitat Québec, pendant sa consolidation, a défini les règles de vie, les processus de décisions et les modes de communication à privilégier sur la base de principes de sociocratie et de communication consciente. Les nouveaux membres doivent donc faire preuve d’une ouverture d’esprit et adhérer à ces principes.

Un projet et un mode de vie portés par des valeurs communautaires et écologiques

Dans sa Charte élaborée en 2011, Cohabitat Québec énonce la mission, la vision et les valeurs que le groupe s’est données afin de guider, d’une part, l’élaboration du projet et, d’autre part, le mode de vie communautaire qui sera adopté une fois le projet réalisé.

La mission que s’est donnée Cohabitat Québec est de concevoir, réaliser et animer un cohabitat écologique pour ses membres-propriétaires-occupants, à un coût total de possession par ménage n'excédant pas celui d'une unité d'habitation comparable sur le marché avoisinant (Cohabitat Québec, 2011).

PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DU PROJET

Un concept durable

Valeur centrale du groupe de Cohabitat Québec, le développement durable est une préoccupation majeure qui a guidé les décisions les plus structurantes dans l’élaboration du projet immobilier.

Une localisation centrale

Le choix du terrain, une des décisions les plus importantes du groupe, s’est appuyé sur des critères de durabilité : la localisation du projet devait être centrale dans la ville de Québec, être accessible par différents moyens de transport et favoriser les déplacements actifs. Le site de la rue Louis-Jetté, dans le quartier St-Sacrement, répondait à ces préoccupations, étant à proximité de nombreuses destinations quotidiennes comme des commerces, des services et des établissements scolaires et étant adéquatement desservi par le transport collectif.

Un terrain optimisé

L’utilisation du terrain par le groupe de Cohabitat Québec reflète la volonté d’utiliser efficacement et durablement la superficie du site acquis. La conservation des arbres matures du site a été l’une des premières préoccupations du groupe. L’implantation des bâtiments et la localisation du stationnement ont été pensées de façon à préserver la grande majorité des arbres, et même à les mettre en valeur. Un des chênes matures conservés constitue d’ailleurs un élément important de la signature du projet, puisque la cour centrale et l’ensemble des bâtiments ont été aménagés autour de lui.

La superficie réduite du stationnement de surface, qui compte 22 cases au total, a en outre permis de consacrer un maximum de la superficie du terrain soit en aire constructible pour les habitations, soit en aire verte. En réduisant l’emprise du stationnement, on a ainsi permis la construction de logements de superficie raisonnable avec un coût au mètre carré relativement bas, et l’aménagement de plus grands espaces verts d’agrément. L’aménagement d’un stationnement souterrain ou étagé n’était pas envisagé en raison des coûts importants qui auraient impliqués.

Des bâtiments durables

Afin de concrétiser les aspirations écologiques du groupe, le projet de Cohabitat Québec a visé et obtenu une certification LEED Canada pour les habitations de niveau platine, soit le plus haut niveau de cette certification en bâtiment durable.

À la base des principes de la construction durable, la sobriété des habitations et le recyclage de bâtiments existants sont des mesures qui ont permis d’économiser énormément de ressources et d’énergie. Ainsi, la structure du bâtiment de la Société immobilière du Québec qui prenait place sur le site, d’un étage et demi et construit en 1954, a été recyclée pour accueillir 18 logements.

Une grande attention a été portée à la qualité globale du projet (conception, main-d’œuvre, construction), à l’approche bioclimatique de l’architecture, au choix des matériaux, à la gestion économe des ressources, à l’efficacité énergétique de l’enveloppe du bâtiment, ainsi qu’au confort et au bien-être des occupants. Les habitations de Cohabitat Québec comprennent ainsi, entre autres, les éléments suivants de construction saine et écologique (Écobâtiment et Syndicat de la copropriété Cohabitat Québec, s.d.; Verge et Mainguy, 2015) :

  • Sobriété des logements, notamment pour leur superficie;

  • Recyclage du bâtiment existant de 1954;

  • Matériaux durables, locaux et sans composés organiques volatiles (COV) privilégiés;

  • Isolation supérieure : indice des cotes Énerguide de 80 à 84 pour tous les bâtiments et certification Novoclimat;

  • Logements traversants pour favoriser la ventilation naturelle;

  • Ventilateurs récupérateurs de chaleur permettant l’échange d’air tout en réduisant la consommation d’énergie;

  • Solaire passif (pour ¾ des logements) pour chauffer les aires de vie principales avec le soleil de début d’après-midi, peu d’ouvertures dans les chambres pour minimiser les pertes de chaleur;

  • Dalle de béton pour les plancher : isolant acoustique et thermique (pour les logements en rez-de-chaussée) qui capte puis restitue la chaleur du soleil;

  • Débords de toits et balcons pour occultation solaire;

  • Ouvertures assurant une lumière naturelle;

  • Toilettes et robinets à faible débit;

  • Conception et structure des bâtiment permettant l’aménagement éventuel de toitures végétalisées;

  • Réduction des déchets de construction : 85% des déchets de construction ont été détournés du site d’enfouissement.

Des logements diversifiés, mais pas sur mesure

Les 42 unités d’habitation de Cohabitat Québec ont été conçues selon cinq modèles, allant du logement d’une seule chambre de 67 mètre carrés à la maison de ville de quatre chambres de 195 mètres carrés. Ils répondent donc aux besoins spécifiques des différents types de ménages, de la personne seule à la famille nombreuse, avec certains logements à accessibilité universelle.

Toutefois, les logements ne sont pas conçus de manière à répondre aux désirs particuliers de chaque ménage, comme dans une construction sur mesure. Les architectes ont en effet mis en garde les cohabitants contre les demandes personnalisées, mêmes celles qui semblaient les plus simples, puisqu’on risquait alors de perdre toutes les économies d’échelle d’une construction en groupe. Ces économies sont rendues possibles en simplifiant les étapes de conception et de construction, par exemple en reproduisant la même configuration de logement d’étage en étage ou pour les logements mitoyens, permettant de localiser la tuyauterie, le filage et les différents systèmes aux mêmes endroits. L’utilisation des mêmes matériaux pour tous les logements permet, quant à elle, d’acheter les matériaux en gros et de simplifier l’étape de la construction. La personnalisation des logements implique en outre énormément de gestion et une facturation complexe, différente pour tous les membres du groupe si tous les logements sont différents (Verge et Mainguy, 2015).

Les logements ont coûté entre 215 000$ et 418 000$, et les charges de copropriété sont de 100$ à 200$ par mois, incluant, le cas échéant, 50$ pour le stationnement. Ces frais comprennent toutes les dépenses: assurance des biens communs, contribution à un fonds de prévoyance, amélioration du terrain, achats futurs, connexion Internet, etc. La somme relativement faible des frais communs s'explique par l'importante participation bénévole des membres dans l'entretien et la gestion des immeubles.

Des espaces et équipements partagés d’une qualité exceptionnelle au coeur du projet

Une maison commune super équipée

Les bâtiments de Cohabitat Québec comptent 20% d’espaces communs, qui sont la propriété de tous les membres. Le coût de ces espaces est réparti entre les 42 ménages selon le calcul suivant : la moitié des coûts divisés par 42, et l’autre moitié répartie en proportion de la superficie de l’unité d’habitation du ménage.

Ces espaces sont rassemblés dans la « Maison commune » occupant 785 mètres carrés. Une grande attention a été accordée à la conception de cette maison, puisqu’il s’agit littéralement du cœur de Cohabitat Québec : la matérialisation de l’importance accordée à la vie en communauté. Tout a été réfléchi de façon à ce que tous les membres puissent s’y retrouver et y passer du temps agréable, quelle que soit l’activité ou l’atmosphère recherchée. Fonctionnels tant pour les enfants que les personnes plus âgées, les espaces sont surtout pratiques et conçus pour faciliter la vie des usagers : vestiaires, salles de bain, entrées et portes à accessibilité universelle, etc.

La salle de jeu pour les petits, adjacente à l’immense salle à manger, en est un bon exemple : vitrée et insonorisée, elle est conçue de manière à ce que les parents puissent garder un œil sur ce qui s’y passe, sans que tous soient exposés aux bruits qui en émergent.

La cuisine reflète également l’importance accordée aux repas communs du groupe : l’équipement commercial dont elle est dotée permet de cuisiner facilement de grandes quantités et d’y passer du bon temps. Il s’agit également d’un exemple de ce qu’un groupe a le privilège de pouvoir s’offrir, alors qu’aucun des membres du Cohabitat n’aurait pu se payer ce type d’équipement haut de gamme de façon individuelle.

Des espaces extérieurs conviviaux et écologiques

À l’exception des terrasses privées, le terrain a été aménagé avec soin à l’intention de l’ensemble des membres sous forme d’espaces partagés. Ces espaces incluent une cour intérieure de plus de 1000 mètres carrés, une terrasse attenante à la maison commune, un espace ouvert au nord du terrain comprenant un jardin collectif de 250 mètres carrés ainsi qu’une surface dure servant de terrain de basketball et de patinoire l’hiver. L’ensemble des habitations ont une vue sur la cour intérieure, ce qui en fait un espace de jeu pour les enfants sur lequel les parents peuvent garder un œil.

Le terrain de Cohabitat Québec a été aménagé en respectant plusieurs principes écologiques. En plus des arbres matures conservés, on y retrouve de nouveaux arbres plantés dont plusieurs arbres fruitiers ainsi que des végétaux indigènes. Les surfaces minérales et imperméables ont été réduites afin d’assurer une gestion durable des eaux de pluie. Les sentiers piétonniers qui facilitent les déplacements entre les logements et vers les espaces communs sont en poussières de pierre. Un bassin de rétention, deux jardins de pluie ainsi que des rigoles de captation permettent de retenir les eaux de pluie sur le site.

Une vie communautaire riche et axée sur les repas communautaires

Les repas communautaires sont fondamentaux dans le concept du cohabitat, et le groupe de Québec n’y fait pas exception en leur accordant une grande importance. Il s’agit de la principale occasion de rencontrer et d’échanger avec l’ensemble des membres du groupe, sur une base régulière. Six repas communs par mois sont toujours prévus au calendrier : en alternance les mardis ou mercredis, et en alternance une fin de semaine sur deux, soit le samedi soir ou le dimanche matin en formule brunch. Ces repas sont préparés par un comité de volontaires dans la cuisine commune, et servis dans la salle à manger partagée ou sur la terrasse. De 70 à 80 cohabitants sont généralement présents à ces repas, qui font toutefois relâche pendant les vacances d’été (Gueppe, 2016). Normalement, les membres du groupe s’engagent à prendre minimalement un repas communautaire par semaine. Sur une base moins formelle et plus improvisée, plusieurs barbecues et repas-partage (potlucks) sont organisés durant l’été.

De nombreuses autres activités composent la vie communautaire de Cohabitat Québec : un pédibus est organisé pour accompagner les enfants vers l’école, de l’aide aux devoirs est offerte, la surveillance des enfants est partagée, certains événements sont célébrés en groupe, des membres se retrouvent pour jardiner, etc. La participation aux différents comités et équipes de travail est également une façon de s’impliquer dans la vie de la communauté.

Une organisation des tâches structurée

Le groupe a déterminé très concrètement les balises de l’implication des membres dans la vie communautaire. L’implication obligatoire des cohabitants varie entre neuf et douze heures par mois, réparties entre les tâches régulières des équipes de travail et celles des comités. Les équipes de travail sont constituées de dix à douze personnes qui assurent en roulement différentes tâches de façon hebdomadaire : repas, vaisselle, ménages, etc. Un mode de gouvernance non hiérarchique éprouvé : la sociocratie En raison des nombreuses décisions à prendre dans l’élaboration du projet immobilier, dans l’élaboration d’un code de vie, ainsi que dans la vie courante du groupe, un processus de prise de décision doit être déterminé lors de la création d’un groupe de cohabitat.

Se basant sur sa propre revue de littérature des différents types de gouvernance dans les communautés intentionnelles, Michel Desgagnés a proposé lors de la refonte du groupe CQ2 d’adopter la sociocratie hollandaise comme modèle de prise de décision. Il s’agit d’un mode de gouvernance orienté sur le consentement, où l’on concerte tous les membres du groupe pour prendre une décision, mais sans rechercher l’unanimité. Contrairement au consensus, le consentement ne cherche pas à ce que tous les membres approuvent une proposition, mais plutôt à ce qu’on traite toutes les objections afin que plus aucun ne s’y oppose (Cohabitat Québec, s.d.). Ce processus permettrait de prendre des décisions rapidement, et sans revenir en arrière, ce qui fut très apprécié par les professionnels impliqués dans la conception et la construction du projet (Verge et Mainguy, 2015).

Un mode de communication entre les membres est également établi : celui de la communication consciente et responsable, d’après le concept de communication non violente de Marshall B. Rosenberg.

La vie après Cohabitat Québec: un processus simple mais encadré pour la revente des unités

Une clause de premier rachat exigeait que la plus-value de la vente revienne à la coopérative si la vente avait lieu dans les trois années suivant la construction. Dans tous les cas, le vendeur décide de son prix de vente, qui se rapproche habituellement du prix du marché. Lors des mises en vente, il y a un droit de préemption à la coopérative, puis la vente est affichée à l’externe avec un prérequis stipulant que les acheteurs adhèrent à la coopérative selon la politique d’adhésion, signent la charte «mission-vision-valeurs» et se forment en sociocratie et en communication consciente.

Dans les faits, les premiers membres de Cohabitat Québec ayant acheté leur logement au prix coûtant, la première cohorte de cohabitants à vendre leur unité pourront bénéficier d’une plus-value substantielle, comparativement aux deuxièmes acheteurs qui feront face aux prix du marché.

BILAN DE L’EXPÉRIENCE

Réussites

Cohabitat Québec est un projet d’habitation...

Mode de vie

  • qui permet un mode de vie communautaire difficile à reproduire dans un projet d’habitation conventionnel;
  • qui fait cohabiter des ménages de tous les âges, incluant des enfants;
  • qui brise l’isolement et favorise la socialisation, la solidarité et le partage entre les membres;

Coûts et financement

  • qui permet aux ménages d’économiser par l’achat d’une unité d’habitation plus petite que sur le marché conventionnel grâce aux installations communes;

des économies d’échelle propres à une construction en groupe;

des frais communs réduits grâce à l’implication des membres;

des frais d’électricité réduits grâce à l’efficacité énergétiques des bâtiments;

des achats en groupe;

le partage et les échanges de matériel ou de compétences entre les membres du groupe;

Bâtiment durable

  • dont la qualité architecturale est reconnue par les acteurs immobiliers et qui a obtenu plusieurs distinctions :

CBDCa Durabilys 2016 – catégorie Habitations LEED;

Lauréat 2013 des Mérites d’architecture de la Ville de Québec;

Finaliste du prix d’excellence en architecture de l’Ordre des architectes du Québec; qui offre aux occupants des espaces et des équipements partagés diversifiés et d’une grande qualité, plus difficiles à concevoir, à acquérir ou à gérer dans un projet d’habitation conventionnel; - qui se distingue par de nombreuses caractéristiques écologiques et performantes, tant pour sa localisation, pour l’aménagement du site que pour les bâtiments en tant que tel; - qui permet à ses occupants d’adopter un mode de vie respectueux de l’environnement avec une faible empreinte écologique.

Mise en oeuvre

  • pour lequel les charrettes de conception intégrées se sont avérées un succès en matière d’efficacité et de résultats;
  • dont la mise en œuvre a été considérée comme une aventure humaine d’une grande richesse;
  • qui a été livré conformément aux attentes de budget, d’échéancier et de résultats.

Limites

Cohabitat Québec est un projet d’habitation...

Statut légal

  • pour lequel le cadre légal est très complexe : il n’existe pas, au Québec, de statut légal 100% adapté aux spécificités du groupe et du projet;
  • dont la forme juridique a nui à la capacité de financement et a mené à un litige avec la régie du bâtiment du Québec;

Coûts et financement

  • qui n’est pas accessible aux ménages n’ayant pas les moyens d’investir dans une propriété privée standard équivalente;
  • qui a été rendu possible grâce aux prêts d’un ensemble d’acteurs dont un prêteur privé, le financement des institutions prêteuses n’étant pas suffisant;
  • ù les membres du groupe ont assumé la majeure partie des risques financiers;

Mise en œuvre

  • où la consolidation du groupe, la conception du projet ainsi que sa réalisation auront pris près de neuf années d’efforts soutenus par les membres;
  • pour lequel la recherche d’un terrain approprié a été très ardue pour des non initiés au domaine de l’immobilier;
  • où la conception architecturale initiale s’est avérée trop coûteuse pour les moyens du groupe, engendrant un travail de conception supplémentaire dans des délais serrés;
  • où les membres du groupe et les professionnels associés au projet ont fait face à de nombreuses complications administratives, juridiques et réglementaires en raison de son caractère unique et sans précédent.

Et si c’était à refaire? Quelques conseils

(selon Cohabitat Québec, s.d.; Gueppe, 2016; Thibault, 2015 et Verge et Mainguy, 2015)

Création du groupe

  • L’adhésion au groupe devrait être progressive et claire, et prendre la forme d’un contrat avec les membres (statut de membre éventuel, puis de membre à part entière).
  • Dès le départ, demander aux membres éventuels de démontrer leur sérieux en faisant un dépôt significatif.

Achat du terrain

  • Choisir le terrain plus tôt dans le processus, un aspect très concret du projet pouvant attirer plus de membres sérieux.
  • Prendre le temps d’acheter le terrain avec une structure de groupe.
  • Procéder au vote pour l’achat du terrain avec une plus forte adhésion des membres (les deux tiers ou les trois quarts), car il y a de gros risques de perdre des membres.

Caractéristiques du projet

Envisager l’intégration d’une garderie ou de commerces dans le projet, des composantes qui peuvent le rendre plus complexe à financer et à réaliser, mais qui contribuent à le rendre encore plus complet et bénéfique pour la communauté et le voisinage.

Financement

  • Asseoir les prêteurs ensemble afin qu’ils uniformisent leurs exigences de financement.
  • Envisager avec prudence le recyclage d’un bâtiment, bien qu’il soit souhaitable sur le plan écologique et patrimonial, car les coûts de dépassement sont parfois très importants et il pourrait s’agir d’un projet trop risqué pour être financé par une institution (Thibault, 2015).

Mise en œuvre (conception et construction)

  • Consulter les citoyens et le conseil de quartier dès les premiers balbutiements du projet.
  • Dans les contrats avec les professionnels, toujours informer les partenaires des spécificités du groupe, et embaucher des professionnels qui partagent la vision du groupe et qui comprennent ses besoins.

Vente et revente des unités

  • Prévoir un mécanisme anti-spéculation pour la revente des unités, avec éventuellement un pourcentage de la plus-value qui reviendrait à la coopérative.
  • Définir ces mécanismes, et d’autres principes, avant l’arrivée des derniers membres qui complèteront le groupe et auront le même pouvoir décisionnel, sans avoir participé à l’élaboration du projet.

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