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Cohabitat Québec - Planification et mise en œuvre du projet

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Cohabitat Québec... en quelques mots

Cohabitat Québec est un projet d’habitation hors du commun et innovant réalisé en autopromotion. Il comprend 42 unités privées diversifiées auxquelles s’ajoutent des espaces et des équipements communs. Élaboré par un groupe désirant concilier une riche vie communautaire avec la propriété privée, le projet permet l’échange et la solidarité entre les membres ainsi qu’un mode de vie écologique. Situé sur la rue Louis-Jetté dans le quartier Saint-Sacrement à Québec, le projet de Cohabitat Québec est le premier de ce type au Québec et sa réalisation, considérée comme un succès sur plusieurs plans, est le fruit d’un processus de longue haleine où il a fallu tracer la voie.

Planification et mise en œuvre du projet

Pour en savoir plus sur le projet: -La formation d'un groupe d'autopromotion à Québec

La recherche et l’achat d’un terrain : une démarche ardue

Peu de terrains adéquats

Les premiers membres de Cohabitat Québec ont entrepris dès 2005 la recherche d’un terrain dans un rayon de quinze kilomètres du centre-ville. Afin de dresser l’inventaire des terrains disponibles, le groupe a utilisé, pour chaque arrondissement, les cartes identifiant le potentiel pour de nouveaux logements dans la Ville de Québec.

Le groupe a alors sélectionné les plus grands terrains, quel que soit leur propriétaire : la Ville de Québec, les propriétés conventuelles et les propriétés privées. Un comité est allé les visiter et a rempli une fiche descriptive pour chacun d'eux, après avoir rencontré différents intervenants (vendeurs, propriétaires, autres). Le terrain qui a finalement été acheté, sur la rue Louis-Jetté, n’était pas dans cet inventaire puisqu’il n’était pas en vente à ce moment.

Si plusieurs terrains semblaient intéressants, ils n’étaient cependant pas réellement appropriés pour le projet de Cohabitat Québec pour différentes raisons, par exemple un prix trop élevé ou un zonage à faire changer. En fait, peu de terrains se sont avérés être à la fois d’une taille appropriée à l’envergure du projet, et à proximité du centre-ville.

Acheter un terrain : un monde d’initiés

La recherche de terrain s’est avérée l’une des étapes les plus fastidieuses pour le groupe. Les membres ont constaté que les terrains à vendre n’étaient pas tous officiellement affichés et qu’ils n’étaient souvent connus que par quelques promoteurs initiés. La recherche de terrains a ainsi stagné pendant quelque temps, alors qu’en parallèle le groupe en démarrage éprouvait aussi des difficultés à se consolider avec des membres prêts à acheter.

Grâce à une subvention de la SCHL, le noyau de membres actifs a pu faire appel à l’expertise du groupe de ressources techniques (GRT) SOSACO, pour poursuivre la recherche de terrain. Ils ont pu élargir les recherches auprès d’agents immobiliers et scruter les annonces. Entre 40 et 60 terrains ont été examinés. C'est à la suite de ces recherches, en 2009, que le groupe en refonte a repéré dans les journaux une annonce de la Société Immobilière du Québec (SIQ) pour la vente par appel d'offres d’un terrain sur la rue Louis-Jetté (cf. figure D).

L’achat du terrain sur Louis-Jetté : Cohabitat Québec remporte l’appel d’offres

Afin de maximiser ses chances de remporter l’appel d’offres, le groupe Cohabitat Québec a fait appel à l’expertise d’un entrepreneur-général auquel il s’est associé pour soumissionner. C’est avec une soumission d’un million de dollars qu’ils ont remporté l’appel d’offres de la SIQ. Le groupe affirme que c’est grâce à l’appel d’offres public, en bonne et due forme, qu’ils ont eu une chance d’acheter le terrain et de concurrencer des promoteurs.

Des engagements financiers importants

Le projet de Cohabitat Québec est complexe et s’échelonne sur plusieurs années. Les dépenses associées au projet et les différents éléments de son financement peuvent être structurées en trois principales étapes.

1) Le démarrage du projet

Les premières démarches pour l’élaboration du projet ont pu être financées en partie grâce au programme de Financement pour la préparation de projets (FPP) de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), sous la forme d’un prêt sans intérêt non remboursable en cas d’échec du projet de logements.

Les activités du groupes qui n’étaient pas directement reliées à l’élaboration du projet d’habitations ont quant à elles été financées par les membres.

Tableau A. Besoins et sources de financement lors du démarrage du projet

Besoins Sources de financement
Formations de base (livres, etc.) Part sociale des membres
Cotisations mensuelles des membres
Formations spécifiques du groupe SCHL - Formulaire de financement initial (2005)
- Embauche du groupe de ressources techniques (GRT)
- Embauche d’un expert conseil en promotion immobilière, qui a fourni une expertise pour :
° La recherche de financement
° L’acquisition du terrain
° L’obtention des permis
SCHL - Financement pour la préparation de projets (FPP)
Membres

2) L’achat du terrain et la pré-construction

L’achat du terrain ainsi que le travail relié à la conception du projet, comprenant principalement des honoraires professionnels, a été l’étape la plus risquée du projet de Cohabitat Québec. Il fallait engager d’importantes sommes d’argent tandis que le groupe n’était pas encore complété et qu’il n’y avait pas encore de réel projet immobilier à mettre en garantie.

Afin de consentir au prêt, la Caisse a exigé que le groupe comprenne au minimum le quart du nombre de ménages visés à terme. Ce sont finalement 13 ménages qui ont procédé à l’achat au nom de Cohabitat Québec, ménages qui ont en très grande partie assumé les risques financiers en comptant principalement sur un prêt privé. À partir du moment de l’achat du terrain, le groupe propriétaire devait par ailleurs payer les taxes municipales qui leur étaient facturées.

Tableau B. Financement pour l’achat du terrain et la pré-construction

SOURCES DE FINANCEMENT MONTANTS
Caisse d’économie solidaire 437 000 $ - prêt
Financement privé (famille de l’un des membres) 700 000 $ - prêt (à 10% et plus d’intérêts)
Membres 413 000 $

3) Construction et ventes des hypothèques aux propriétaires

La mise de fonds nécessaire au financement à cette étape a été fixée à 20%. La Caisse d'économie solidaire Desjardins et Filaction fonds de développement ont financé la somme restante. À ce moment, le groupe n’était pas encore entièrement complété et ce sont une trentaine de ménages qui ont signé une promesse d'achat, versant 20% de la valeur de leur unité à la Coopérative de solidarité Cohabitat Québec. Les unités alors non vendues ont ainsi dû être refinancées par la coopérative, ce qui a nécessité des prêts supplémentaires.

Pour la vente des différentes unités d’habitation de la coopérative aux membres, afin qu’ils en deviennent propriétaires, une liste de prix avec des critères a été prévue à partir du budget prévisionnel réparti sur les 42 unités. Les critères suivants ont été retenus (Gueppe, 2015) :

  • le nombre de chambres;

  • la superficie;

  • l’étage;

  • l’emplacement;

  • la hauteur;

  • l’orientation;

  • la fenestration;

  • les évaluations de ECGL (Évaluateurs agréés).

Tableau C. Coûts globaux du projet de Cohabitat Québec

DÉPENSES DÉTAILS MONTANTS
Achat du terrain 1 050 000 $
Entretien et utilisation du terrain
avant la construction
Taxes municipales n.d.
Honoraires professionnels Groupe de ressources techniques
et expert conseil en promotion immobilière
200 000 $
Architectes 500 000 $
Construction 7 100 000 $
Frais connexes (formation, administration, autres) n.d.
Financement (intérêts) n.d.
TOTAL 11 200 000 $

Tableau D. Sources de financement du projet de Cohabitat Québec

Caisse d’économie solidaire 7 700 000 $
Filaction
(Fonds de développement de projets locaux)
1 500 000 $
Mises de fond et prêts des membres 2 000 000 $
TOTAL 11 200 000 $

Source : Gueppe, 2015.

La conception et la construction : beaucoup d’ajustements, mais un résultat à la hauteur

Un processus de conception intégré comprenant des charrettes de conception

La conception du projet de Cohabitat Québec s’est réalisée selon un processus de conception intégré, incluant un ensemble d’acteurs et d’intervenants. Ce processus est reconnu comme un principe de construction durable puisqu’il permet de briser les silos entre les différents champs de compétences et d’optimiser l’apport de chaque professionnel en sollicitant leur expertise tout au long du processus, ce qui crée plusieurs synergies et engendre des économies (Voir vert, s.d.).

Les différents intervenants impliqués dans les étapes de conception (études préparatoires, élaboration de esquisses, élaboration des plans, etc.) pouvaient comprendre : le donneur d’ouvrage (Cohabitat Québec) et le promoteur accompagnateur, les cohabitants, les architectes, les ingénieurs civils, les ingénieurs mécaniques, les consultants en énergie, les architectes paysagistes ainsi que des professionnels de la Ville de Québec (Verge et Mainguy, 2015).

Dès l’acquisition du terrain, des charrettes de conception, rassemblant l’ensemble du groupe avec les différents professionnels en architecture et en construction, sont effectuées pour susciter la réflexion et les échanges. Des représentations visuelles et tridimensionnelles, à l’aide de blocs et d’autres formes de représentation, sont utilisées pour que tous puissent visualiser les différentes possibilités d’implantation et de volumétrie du projet. Les architectes Pierre Thibault et May Kraus, de la firme américaine spécialisée dans l’architecture des cohabitats Kraus-Fitch Architects, effectuent le travail de conception initial. Sur la base des charrettes, ils déterminent l'orientation des cinq bâtiments, leur densité et leur interaction, avec l'intention propre au cohabitat de favoriser les liens humains (Thibaudeau, 2014).

Une insertion soignée dans le quartier

Le terrain acquis par le groupe ne permettait pas l’usage résidentiel; un changement de zonage a donc été nécessaire. Pour obtenir ce changement de zonage sans opposition, mais également avec l’intention d’être bien accueilli et intégré dans le voisinage, Cohabitat Québec s’est manifesté auprès des résidents riverains. Afin d’informer les voisins et les résidents du secteur à propos de leur projet, les membres du groupe ont distribué des dépliants et fait du porte-à-porte, répondant aux questions et préoccupations qui leur étaient partagées. Le groupe a également invité les riverains à des charrettes de conception, ainsi qu’à certains événements festifs tels que la Fête des voisins. Sans opposition des résidents du quartier, et avec en main les plans préliminaires d'architecte, le conseil d'arrondissement a accepté un nouveau zonage adapté au projet.

Figure E. Une gradation des hauteurs pour une meilleure insertion dans le quartier

Les maisons de ville donnant sur la rue Louis-Jetté s’insèrent dans le quartier en faisant office de transition entre les bungalows existants, de l’autre côté de la rue, et les immeubles multilogements de trois étages au nord et à l’est du terrain. Source : Carl Perreault.

Une programmation initiale au-dessus des moyens du groupe

À la lumière des premières soumissions déposées, le programme architectural initial impliquait près de deux millions de dollars de plus que le budget prévu de sept millions de dollars. Pour corriger le tir, le groupe a donné le mandat à une nouvelle firme d’architectes de revoir la conception et de réaliser des plans qui respecteraient le budget initial du projet (Écobâtiment et Syndicat de la copropriété Cohabitat Québec, s.d.). C’est la firme Tergos qui a été engagée pour la conception définitive, la réalisation des plans détaillés ainsi que la surveillance du chantier. Afin de concevoir un projet de qualité, certifié LEED et respectant le budget prévu, Tergos a dû optimiser les plans et imposer une certaine sobriété au projet. À titre d’exemples, les fenêtres et les équipements ont été standardisés, des escaliers extérieurs ont été soustraits, un ascenseur a été retiré, etc. La qualité des ambiances intérieures et l’insonorisation, des éléments de grande importance pour un projet dense, n’ont toutefois pas été sacrifiés (Écobâtiment et Syndicat de la copropriété Cohabitat Québec, s.d.).

Une mobilisation efficace pour la conception finale

Les plans de Cohabitat Québec ont été refaits en moins de huit semaines, ce qui constitue un exploit considérant l’envergure et les spécificités du projet (Écobâtiment et Syndicat de la copropriété Cohabitat Québec, s.d.). Parmi les facteurs ayant permi de relever ce défi, l’intense mobilisation des futurs propriétaires et des professionnels, qui ont multiplié les longues rencontres de travail, et le fait que tous les intervenants (maître d’ouvrage, architectes, entrepreneur) étaient rassemblés, ont permis d’accélérer les procédures (Mainguy, 2017). Les modes d’organisation et de décision des cohabitants, en petits comités, basés sur le consentement, ont quant à eux permis de prendre des décisions rapidement et surtout sans changer d’avis, ce qui a contribué à l’efficacité du processus (Verge et Mainguy, 2015).

Tableau F. Les professionnels qui ont accompagné le groupe Cohabitat Québec

Étape Professionnels
Méthode de prise de décision du groupe Firme spécialisée
Constitution légale du groupe Notaire, avocat
- Sine qua non, regroupement d’avocats
Financement Conseiller financier
- Caisse d’économie solidaire Desjardins
Achat du terrain Groupe de ressources techniques (GRT)
- Sosaco
Entrepreneur (accompagnement professionnel)
- Yannick Cousineau
Conception Architectes
- Pierre Thibault et Kraus-Fitch Architects : programme architectural
- Tergos Architecture : conception finale, plans et surveillance de chantier
Génie civil, structural et mécanique
- Groupe Conseil SID
- Génécor Experts-Conseils
Conseil en efficacité énergétique
- Martin Roy et Associés
Construction Entrepreneurs
- Lys construction
- Les constructions Pierre Blouin

Sources : Écobâtiment et Syndicat de copropriété Cohabitat Québec, s.d.

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COHABITAT QUÉBEC (2017). La bataille juridique de Cohabitat Québec terminée!, Communiqué du 18 janvier 2017.

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ÉCOBATIMENT et SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ COHABITAT QUÉBEC (s.d.). Cohabitat - syndicat de la copropriété de cohabitat Québec, fiche descriptive.

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GRAAE, Bodil (1967). « Børn skal have Hundrede Foraeldre », Politiken [Copenhagen], April 1967. Cité dans Wikipédia : Cohousing.

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