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Cohabitat Québec - Les principales caractéristiques du projet

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Cohabitat Québec... en quelques mots

Cohabitat Québec est un projet d’habitation hors du commun et innovant réalisé en autopromotion. Il comprend 42 unités privées diversifiées auxquelles s’ajoutent des espaces et des équipements communs. Élaboré par un groupe désirant concilier une riche vie communautaire avec la propriété privée, le projet permet l’échange et la solidarité entre les membres ainsi qu’un mode de vie écologique. Situé sur la rue Louis-Jetté dans le quartier Saint-Sacrement à Québec, le projet de Cohabitat Québec est le premier de ce type au Québec et sa réalisation, considérée comme un succès sur plusieurs plans, est le fruit d’un processus de longue haleine où il a fallu tracer la voie.

Principales caractéristiques du projet

Pour en savoir plus sur le projet:

Un concept durable

Valeur centrale du groupe de Cohabitat Québec, le développement durable est une préoccupation majeure qui a guidé les décisions les plus structurantes dans l’élaboration du projet immobilier.

Une localisation centrale

Le choix du terrain, une des décisions les plus importantes du groupe, s’est appuyé sur des critères de durabilité: la localisation du projet devait être centrale dans la ville de Québec, être accessible par différents moyens de transport et favoriser les déplacements actifs. Le site de la rue Louis-Jetté, dans le quartier St-Sacrement, répondait à ces préoccupations, étant à proximité de nombreuses destinations quotidiennes comme des commerces, des services et des établissements scolaires et étant adéquatement desservi par le transport collectif.

Un terrain optimisé

L’utilisation du terrain par le groupe de Cohabitat Québec reflète la volonté d’utiliser efficacement et durablement la superficie du site acquis.

Figure A. Un terrain à l’origine peu optimisé et non résidentiel

Le terrain acheté par Cohabitat Québec était en 2007 (photo) occupé par le Centre de gestion de l’équipement roulant du Gouvernement du Québec. Source : Google Earth.


La conservation des arbres matures du site a été l’une des premières préoccupations du groupe. L’implantation des bâtiments et la localisation du stationnement ont été pensées de façon à préserver la grande majorité des arbres, et même à les mettre en valeur. Un des chênes matures conservés constitue d’ailleurs un élément important de la signature du projet, puisque la cour centrale et l’ensemble des bâtiments ont été aménagés autour de lui.

La superficie réduite du stationnement de surface, qui compte 22 cases au total, a en outre permis de consacrer un maximum de la superficie du terrain soit en aire constructible pour les habitations, soit en aire verte. En réduisant l’emprise du stationnement, on a ainsi permis la construction de logements de superficie raisonnable avec un coût au mètre carré relativement bas, et l’aménagement de plus grands espaces verts d’agrément. L’aménagement d’un stationnement souterrain ou étagé n’était pas envisagé en raison des coûts importants qui auraient impliqués.

Tableau B. Utilisation du terrain

Superficie
(approximative)
Proportion du terrain
(approximative)
Surface bâtie 2 100 m2 20 %
Surface asphaltée
(stationnement + aire de jeux)
2 250 m2 20 %
Aire verte 6 500 m2 60 %
Superficie totale du terrain 10 854 m2 100 %

Sources : Cohabitat Québec, 2016 et Google Earth, 2017

Des bâtiments durables

Afin de concrétiser les aspirations écologiques du groupe, le projet de Cohabitat Québec a visé et obtenu une certification LEED Canada pour les habitations de niveau platine, soit le plus haut niveau de cette certification en bâtiment durable.

À la base des principes de la construction durable, la sobriété des habitations et le recyclage de bâtiments existants sont des mesures qui ont permis d’économiser énormément de ressources et d’énergie. Ainsi, la structure du bâtiment de la Société immobilière du Québec qui prenait place sur le site, d’un étage et demi et construit en 1954, a été recyclée pour accueillir 18 logements.

Une grande attention a été portée à la qualité globale du projet (conception, main-d’œuvre, construction), à l’approche bioclimatique de l’architecture, au choix des matériaux, à la gestion économe des ressources, à l’efficacité énergétique de l’enveloppe du bâtiment, ainsi qu’au confort et au bien-être des occupants. Les habitations de Cohabitat Québec comprennent ainsi, entre autres, les éléments suivants de construction saine et écologique (Écobâtiment et Syndicat de la copropriété Cohabitat Québec, s.d.; Verge et Mainguy, 2015) :

  • Sobriété des logements, notamment pour leur superficie;

  • Recyclage du bâtiment existant de 1954;

  • Matériaux durables, locaux et sans composés organiques volatiles (COV) privilégiés;

  • Isolation supérieure : indice des cotes Énerguide de 80 à 84 pour tous les bâtiments et certification Novoclimat;

  • Logements traversants pour favoriser la ventilation naturelle;

  • Ventilateurs récupérateurs de chaleur permettant l’échange d’air tout en réduisant la consommation d’énergie;

  • Solaire passif (pour ¾ des logements) pour chauffer les aires de vie principales avec le soleil de début d’après-midi, peu d’ouvertures dans les chambres pour minimiser les pertes de chaleur;

  • Dalle de béton pour les plancher : isolant acoustique et thermique (pour les logements en rez-de-chaussée) qui capte puis restitue la chaleur du soleil;

  • Débords de toits et balcons pour occultation solaire;

  • Ouvertures assurant une lumière naturelle;

  • Toilettes et robinets à faible débit;

  • Conception et structure des bâtiment permettant l’aménagement éventuel de toitures végétalisées;

  • Réduction des déchets de construction : 85% des déchets de construction ont été détournés du site d’enfouissement.

Figure c. Des bâtiments écologiques contribuant au bien-être des occupants

Grâce à l’isolation supérieure des bâtiments et aux éléments d’architecture bioclimatique tels que les débords de toits et les grandes ouvertures facilitant une ventilation naturelle, les habitations sont davantage tempérées et confortables et ne nécessitent pas de système de climatisation. Source : Carl Perreault.

Des bâtiments efficaces permettant des économies d’énergie

À l’hiver 2014, la facture d'électricité d’une famille de Cohabitat Québec composée de deux adultes et deux enfants, logée dans une maison de ville sur deux niveaux, s'élevait à 70$ pour deux mois (Thibaudeau, 2014). À titre de comparaison, le coût moyen de l’énergie pour les ménages avec enfants du Québec s’élevait en 2009 à 169$ par mois (Québec. ISQ, 2012). La famille de Cohabitat Québec aurait donc une facture d’électricité près de 5 fois moins élevée que la famille moyenne québécoise.

Des logements diversifiés, mais pas sur mesure

Les 42 unités d’habitation de Cohabitat Québec ont été conçues selon cinq modèles, allant du logement d’une seule chambre de 67 mètre carrés à la maison de ville de quatre chambres de 195 mètres carrés. Ils répondent donc aux besoins spécifiques des différents types de ménages, de la personne seule à la famille nombreuse, avec certains logements à accessibilité universelle.

Tableau C. Les différents types de logements de Cohabitat Québec


Toutefois, les logements ne sont pas conçus de manière à répondre aux désirs particuliers de chaque ménage, comme dans une construction sur mesure. Les architectes ont en effet mis en garde les cohabitants contre les demandes personnalisées, mêmes celles qui semblaient les plus simples, puisqu’on risquait alors de perdre toutes les économies d’échelle d’une construction en groupe. Ces économies sont rendues possibles en simplifiant les étapes de conception et de construction, par exemple en reproduisant la même configuration de logement d’étage en étage ou pour les logements mitoyens, permettant de localiser la tuyauterie, le filage et les différents systèmes aux mêmes endroits. L’utilisation des mêmes matériaux pour tous les logements permet, quant à elle, d’acheter les matériaux en gros et de simplifier l’étape de la construction. La personnalisation des logements implique en outre énormément de gestion et une facturation complexe, différente pour tous les membres du groupe si tous les logements sont différents (Verge et Mainguy, 2015).

Les logements ont coûté entre 215 000$ et 418 000$, et les charges de copropriété sont de 100$ à 200$ par mois, incluant, le cas échéant, 50$ pour le stationnement. Ces frais comprennent toutes les dépenses: assurance des biens communs, contribution à un fonds de prévoyance, amélioration du terrain, achats futurs, connexion Internet, etc. La somme relativement faible des frais communs s'explique par l'importante participation bénévole des membres dans l'entretien et la gestion des immeubles.

Des espaces et équipements partagés d’une qualité exceptionnelle au coeur du projet

Une maison commune super équipée

Les bâtiments de Cohabitat Québec comptent 20% d’espaces communs, qui sont la propriété de tous les membres. Le coût de ces espaces est réparti entre les 42 ménages selon le calcul suivant : la moitié des coûts divisés par 42, et l’autre moitié répartie en proportion de la superficie de l’unité d’habitation du ménage.

Ces espaces sont rassemblés dans la « Maison commune » occupant 785 mètres carrés. Une grande attention a été accordée à la conception de cette maison, puisqu’il s’agit littéralement du cœur de Cohabitat Québec : la matérialisation de l’importance accordée à la vie en communauté. Tout a été réfléchi de façon à ce que tous les membres puissent s’y retrouver et y passer du temps agréable, quelle que soit l’activité ou l’atmosphère recherchée. Fonctionnels tant pour les enfants que les personnes plus âgées, les espaces sont surtout pratiques et conçus pour faciliter la vie des usagers : vestiaires, salles de bain, entrées et portes à accessibilité universelle, etc.

La salle de jeu pour les petits, adjacente à l’immense salle à manger, en est un bon exemple : vitrée et insonorisée, elle est conçue de manière à ce que les parents puissent garder un œil sur ce qui s’y passe, sans que tous soient exposés aux bruits qui en émergent.

La cuisine reflète également l’importance accordée aux repas communs du groupe : l’équipement commercial dont elle est dotée permet de cuisiner facilement de grandes quantités et d’y passer du bon temps. Il s’agit également d’un exemple de ce qu’un groupe a le privilège de pouvoir s’offrir, alors qu’aucun des membres du Cohabitat n’aurait pu se payer ce type d’équipement haut de gamme de façon individuelle.

Tableau D. Espaces et équipements partagés

MAISON COMMUNE
Rez-de-chaussée Salle à manger de 100 places
Salle de jeu vitrée et insonorisée
Salon avec foyer au bois
Espace bureau et jeux tranquilles
Espace lecture et café
Vestiaires et salles de bain
Sous-sol Salle polyvalente ( avec cinéma maison,
appareils d’entraînement, tables de ping pong et autres jeux, etc.)
Buanderie
Salle de couture
Atelier d’ébénisterie équipé
Chambre froide
Rangements pour vélos
Micro-épicerie
2 chambres d’invités
Salles de bain

ESPACES EXTÉRIEURS PARTAGÉS
Espaces verts
Jardin collectif
Surface dure pour jeux (terrain de basket) / patinoire en hiver
Module de jeux
Carré de sable
Mobilier extérieur (tables à pique-nique, bancs, etc.)
Terrasse avec foyer extérieur et barbecue

Des espaces extérieurs conviviaux et écologiques

À l’exception des terrasses privées, le terrain a été aménagé avec soin à l’intention de l’ensemble des membres sous forme d’espaces partagés. Ces espaces incluent une cour intérieure de plus de 1000 mètres carrés, une terrasse attenante à la maison commune, un espace ouvert au nord du terrain comprenant un jardin collectif de 250 mètres carrés ainsi qu’une surface dure servant de terrain de basketball et de patinoire l’hiver. L’ensemble des habitations ont une vue sur la cour intérieure, ce qui en fait un espace de jeu pour les enfants sur lequel les parents peuvent garder un œil.

Le terrain de Cohabitat Québec a été aménagé en respectant plusieurs principes écologiques. En plus des arbres matures conservés, on y retrouve de nouveaux arbres plantés dont plusieurs arbres fruitiers ainsi que des végétaux indigènes. Les surfaces minérales et imperméables ont été réduites afin d’assurer une gestion durable des eaux de pluie. Les sentiers piétonniers qui facilitent les déplacements entre les logements et vers les espaces communs sont en poussières de pierre. Un bassin de rétention, deux jardins de pluie ainsi que des rigoles de captation permettent de retenir les eaux de pluie sur le site.

Un mode de fonctionnement et de gestion des immeubles adapté au groupe

Une vie communautaire riche et axée sur les repas communautaires

Les repas communautaires sont fondamentaux dans le concept du cohabitat, et le groupe de Québec n’y fait pas exception en leur accordant une grande importance. Il s’agit de la principale occasion de rencontrer et d’échanger avec l’ensemble des membres du groupe, sur une base régulière. Six repas communs par mois sont toujours prévus au calendrier : en alternance les mardis ou mercredis, et en alternance une fin de semaine sur deux, soit le samedi soir ou le dimanche matin en formule brunch. Ces repas sont préparés par un comité de volontaires dans la cuisine commune, et servis dans la salle à manger partagée ou sur la terrasse. De 70 à 80 cohabitants sont généralement présents à ces repas, qui font toutefois relâche pendant les vacances d’été (Gueppe, 2016). Normalement, les membres du groupe s’engagent à prendre minimalement un repas communautaire par semaine. Sur une base moins formelle et plus improvisée, plusieurs barbecues et repas-partage (potlucks) sont organisés durant l’été.

De nombreuses autres activités composent la vie communautaire de Cohabitat Québec : un pédibus est organisé pour accompagner les enfants vers l’école, de l’aide aux devoirs est offerte, la surveillance des enfants est partagée, certains événements sont célébrés en groupe, des membres se retrouvent pour jardiner, etc. La participation aux différents comités et équipes de travail est également une façon de s’impliquer dans la vie de la communauté.

Une organisation des tâches structurée

Le groupe a déterminé très concrètement les balises de l’implication des membres dans la vie communautaire. L’implication obligatoire des cohabitants varie entre neuf et douze heures par mois, réparties entre les tâches régulières des équipes de travail et celles des comités. Les équipes de travail sont constituées de dix à douze personnes qui assurent en roulement différentes tâches de façon hebdomadaire : repas, vaisselle, ménages, etc.

Chaque membre fait également partie d’un des comités établis pour les tâches décisionnelles et de plus longue haleine, sur les thèmes suivants :

  • le bâtiment,

  • le terrain,

  • la vie communautaire,

  • le développement communautaire,

  • les communications,

  • la gestion.

Tous les membres de Cohabitat Québec doivent s’impliquer à l’une ou l’autre de ces tâches, selon leurs capacités et leurs intérêts. Selon des membres du Cohabitat Québec, les tâches communes représentent un investissement en temps d’environ trois heures par semaine, ce qui serait égal ou inférieur au temps consacré à une maison individuelle privée (Desloges, 2016 et Thibaudeau, 2014b).

Un mode de gouvernance non hiérarchique éprouvé : la sociocratie

En raison des nombreuses décisions à prendre dans l’élaboration du projet immobilier, dans l’élaboration d’un code de vie, ainsi que dans la vie courante du groupe, un processus de prise de décision doit être déterminé lors de la création d’un groupe de cohabitat.

Se basant sur sa propre revue de littérature des différents types de gouvernance dans les communautés intentionnelles, Michel Desgagnés a proposé lors de la refonte du groupe CQ2 d’adopter la sociocratie hollandaise comme modèle de prise de décision. Il s’agit d’un mode de gouvernance orienté sur le consentement, où l’on concerte tous les membres du groupe pour prendre une décision, mais sans rechercher l’unanimité. Contrairement au consensus, le consentement ne cherche pas à ce que tous les membres approuvent une proposition, mais plutôt à ce qu’on traite toutes les objections afin que plus aucun ne s’y oppose (Cohabitat Québec, s.d.). Ce processus permettrait de prendre des décisions rapidement, et sans revenir en arrière, ce qui fut très apprécié par les professionnels impliqués dans la conception et la construction du projet (Verge et Mainguy, 2015).

Un mode de communication entre les membres est également établi : celui de la communication consciente et responsable, d’après le concept de communication non violente de Marshall B. Rosenberg.

La vie après Cohabitat Québec: un processus simple mais encadré pour la revente des unités

Une clause de premier rachat exigeait que la plus-value de la vente revienne à la coopérative si la vente avait lieu dans les trois années suivant la construction. Dans tous les cas, le vendeur décide de son prix de vente, qui se rapproche habituellement du prix du marché. Lors des mises en vente, il y a un droit de préemption à la coopérative, puis la vente est affichée à l’externe avec un prérequis stipulant que les acheteurs adhèrent à la coopérative selon la politique d’adhésion, signent la charte «mission-vision-valeurs» et se forment en sociocratie et en communication consciente.

Dans les faits, les premiers membres de Cohabitat Québec ayant acheté leur logement au prix coûtant, la première cohorte de cohabitants à vendre leur unité pourront bénéficier d’une plus-value substantielle, comparativement aux deuxièmes acheteurs qui feront face aux prix du marché.

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COHABITAT QUÉBEC (2017). La bataille juridique de Cohabitat Québec terminée!, Communiqué du 18 janvier 2017.

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