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Cohabitat Québec - Bilan

Cohabitat Québec est un projet d’habitation hors du commun et innovant réalisé en autopromotion. Il comprend 42 unités privées diversifiées auxquelles s’ajoutent des espaces et des équipements communs. Élaboré par un groupe désirant concilier une riche vie communautaire avec la propriété privée, le projet permet l’échange et la solidarité entre les membres ainsi qu’un mode de vie écologique. Situé sur la rue Louis-Jetté dans le quartier Saint-Sacrement à Québec, le projet de Cohabitat Québec est le premier de ce type au Québec et sa réalisation, considérée comme un succès sur plusieurs plans, est le fruit d’un processus de longue haleine où il a fallu tracer la voie.

Bilan de l'expérience

Pour en savoir plus sur le projet: - La formation d'un groupe d'autopromotion à Québec

Réussites

Cohabitat Québec est un projet d’habitation...

Mode de vie

  • qui permet un mode de vie communautaire difficile à reproduire dans un projet d’habitation conventionnel;

  • qui fait cohabiter des ménages de tous les âges, incluant des enfants;

  • qui brise l’isolement et favorise la socialisation, la solidarité et le partage entre les membres;

Coûts et financement

  • qui permet aux ménages d’économiser par

  • l’achat d’une unité d’habitation plus petite que sur le marché conventionnel grâce aux installations communes;

  • des économies d’échelle propres à une construction en groupe;

  • des frais communs réduits grâce à l’implication des membres;

  • des frais d’électricité réduits grâce à l’efficacité énergétiques des bâtiments;

  • des achats en groupe;

  • le partage et les échanges de matériel ou de compétences entre les membres du groupe;

Bâtiment durable

  • dont la qualité architecturale est reconnue par les acteurs immobiliers et qui a obtenu plusieurs distinctions :

  • CBDCa Durabilys 2016 – catégorie Habitations LEED;

  • Lauréat 2013 des Mérites d’architecture de la Ville de Québec;

  • Finaliste du prix d’excellence en architecture de l’Ordre des architectes du Québec;

  • qui offre aux occupants des espaces et des équipements partagés diversifiés et d’une grande qualité, plus difficiles à concevoir, à acquérir ou à gérer dans un projet d’habitation conventionnel;

  • qui se distingue par de nombreuses caractéristiques écologiques et performantes, tant pour sa localisation, pour l’aménagement du site que pour les bâtiments en tant que tel;

  • qui permet à ses occupants d’adopter un mode de vie respectueux de l’environnement avec une faible empreinte écologique.

Mise en oeuvre

  • pour lequel les charrettes de conception intégrées se sont avérées un succès en matière d’efficacité et de résultats;
  • dont la mise en œuvre a été considérée comme une aventure humaine d’une grande richesse;
  • qui a été livré conformément aux attentes de budget, d’échéancier et de résultats.

Limites

Cohabitat Québec est un projet d’habitation...

Statut légal

  • pour lequel le cadre légal est très complexe : il n’existe pas, au Québec, de statut légal 100% adapté aux spécificités du groupe et du projet;
  • dont la forme juridique a nui à la capacité de financement et a mené à un litige avec la régie du bâtiment du Québec;

Coûts et financement

  • qui n’est pas accessible aux ménages n’ayant pas les moyens d’investir dans une propriété privée standard équivalente;
  • qui a été rendu possible grâce aux prêts d’un ensemble d’acteurs dont un prêteur privé, le financement des institutions prêteuses n’étant pas suffisant;
  • où les membres du groupe ont assumé la majeure partie des risques financiers;

Mise en œuvre

  • où la consolidation du groupe, la conception du projet ainsi que sa réalisation auront pris près de neuf années d’efforts soutenus par les membres;

  • pour lequel la recherche d’un terrain approprié a été très ardue pour des non initiés au domaine de l’immobilier;

  • où la conception architecturale initiale s’est avérée trop coûteuse pour les moyens du groupe, engendrant un travail de conception supplémentaire dans des délais serrés;

  • où les membres du groupe et les professionnels associés au projet ont fait face à de nombreuses complications administratives, juridiques et réglementaires en raison de son caractère unique et sans précédent.

Et si c’était à refaire? Quelques conseils

(selon Cohabitat Québec, s.d.; Gueppe, 2016; Thibault, 2015 et Verge et Mainguy, 2015)

Création du groupe

  • L’adhésion au groupe devrait être progressive et claire, et prendre la forme d’un contrat avec les membres (statut de membre éventuel, puis de membre à part entière).
  • Dès le départ, demander aux membres éventuels de démontrer leur sérieux en faisant un dépôt significatif.

Achat du terrain

  • Choisir le terrain plus tôt dans le processus, un aspect très concret du projet pouvant attirer plus de membres sérieux.
  • Prendre le temps d’acheter le terrain avec une structure de groupe.
  • Procéder au vote pour l’achat du terrain avec une plus forte adhésion des membres (les deux tiers ou les trois quarts), car il y a de gros risques de perdre des membres.

Caractéristiques du projet

Envisager l’intégration d’une garderie ou de commerces dans le projet, des composantes qui peuvent le rendre plus complexe à financer et à réaliser, mais qui contribuent à le rendre encore plus complet et bénéfique pour la communauté et le voisinage.

Financement

  • Asseoir les prêteurs ensemble afin qu’ils uniformisent leurs exigences de financement.
  • Envisager avec prudence le recyclage d’un bâtiment, bien qu’il soit souhaitable sur le plan écologique et patrimonial, car les coûts de dépassement sont parfois très importants et il pourrait s’agir d’un projet trop risqué pour être financé par une institution (Thibault, 2015).

Mise en œuvre (conception et construction)

  • Consulter les citoyens et le conseil de quartier dès les premiers balbutiements du projet.
  • Dans les contrats avec les professionnels, toujours informer les partenaires des spécificités du groupe, et embaucher des professionnels qui partagent la vision du groupe et qui comprennent ses besoins.

Vente et revente des unités

  • Prévoir un mécanisme anti-spéculation pour la revente des unités, avec éventuellement un pourcentage de la plus-value qui reviendrait à la coopérative.
  • Définir ces mécanismes, et d’autres principes, avant l’arrivée des derniers membres qui complèteront le groupe et auront le même pouvoir décisionnel, sans avoir participé à l’élaboration du projet.

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